2018年1月8日取材
シティハウス浅草橋ステーションコート (住友不動産)
インプレッション1——東京駅から約2.1kmという便利な都心立地で、駅から徒歩4分のマンションである

1月6日からコンセプトルームの公開が始まった「シティハウス浅草橋ステーションコート」は、総戸数41戸の規模だが、注目点の多いマンションである。

たとえば、東京駅から東に約2.1kmの浅草橋エリアに建設され、ステーションコートの名前が示すとおり、駅が近い。

私はまず、この立地に注目する。

注目する理由として、頭の中にいくつものキーワードが浮かび上がってくる。「東京駅や大手町、日本橋に近い有利性」「都心の希少性」「8路線8駅が徒歩圏」「イースト東京の下町エリア」「恵まれた居住環境」……それらを整理して説明したい。

まず、「東京駅や大手町、日本橋に近い有利性」について。

前述したとおり、東京駅までは直線距離で約2.1km。建設地から徒歩4分のJR中央・総武線浅草橋駅から電車に乗れば東京駅まで5分だ。同じく建設地から徒歩4分の浅草橋駅から都営浅草線で日本橋駅まで直通5分。天気のよい日は自転車で、もしくは歩いて丸の内や日本橋まで通勤したり、買い物に出かけたくなる距離である。

シティハウス浅草橋ステーションコートに住めば、通勤ラッシュから逃れることができそう。この価値は大きい。

私が通勤ラッシュの洗礼を受けたのは、郊外から都心の大学に通い始めたのは昭和の40年代から。そのときから朝夕の通勤ラッシュはどの路線でも当たり前の光景だった。50年経った今も通勤ラッシュは改善されていない。ということは、50年先も変わっていないのではないか。

少子化で人口が減れば通勤ラッシュもなくなる、という意見もあるのだが、果たして、そううまくいくのだろうか。

少子化による人口減少で、過疎地はますます過疎化している。この状況は、これからも続くだろう。となると、地方での就職先が減り、首都圏で就職する学生が増える。つまり、首都圏の通勤圏では少子化が進んでも人口が増える可能性がある。事実、23区内は2016年以降人口が増加に転じている。

首都圏では人口が減ることなく、通勤ラッシュが続くと考えたとき、都心立地のマンションの優位性は維持され続けるだろう。

シティハウス浅草橋ステーションコートは、東京駅から約2.1kmという便利な都心部に立地し、人生における通勤ラッシュの苦痛を大幅に減らしてくれるマンションとある。そのことに魅力を感じる人は多いだろう。

インプレッション2——超都心部の新築マンションは、今後減る見通しも

少子化による人口減が続いても、変わらぬ価値を保ち続けるのが、都心立地のマンション……なのだが、その数は年々減り続けている。まず、土地の売り物が少ない。「都心なら、今後も値上がりする可能性が高い」と予測する土地オーナーは、簡単に都心の土地を手放さない。希に売り物が出ても、最近はホテルや賃貸オフィス用地として、高値で買い取られてしまう。分譲マンションを建設しにくくなっているのだ。

でも、都心の中央区では2020年東京五輪の選手村がつくられ、五輪後に5000戸もの住宅が分譲されたり、賃貸として貸し出されたりする。供給過多になるのではないか、という意見もある。

これに対し、私は別の予測を持っている。

それは、供給過多とは真逆の予測である。

これまで、都心部ではさかんに超高層マンションが建設されてきた。その背景には、建物の容積緩和などを打ち出し、超高層マンションが建設しやすかったという事情がある。たとえば、中央区の場合、区内に勤めに来る人は多い。一方で、夜間人口(=居住者)は少なく、歴史ある小学校が廃校になったりしていた。

そこで、夜間人口を増やしたいと考えた中央区は、マンションを建てる際の規制を緩和し、40階建てとか50階建てのマンションを建てやすくした。

その結果、中央区の夜間人口は毎年順調に増加。そこにきて、オリンピックの選手村で5000戸もの住宅が供給されることが決まり、「増やしすぎ」との指摘も出るようになった。

そこで、そろそろ規制緩和も終わりになるのではないか、という予測が生じるわけだ。

規制緩和が終われば、大規模の超高層マンションは建設しにくくなる。50階建ては無理で、30階建てに抑える、という状況が生まれる。30階建てでは設置できる住戸数が減る。その結果、1戸あたりの分譲価格が上がる、という状況も生まれるだろう。

つまり、都心・中央区では、これから先、マンションの供給減が起きるかもしれないのだ。供給が少なくなったときに、オリンピックの選手村が売り出されたら……購入者が殺到し、倍率の高い抽選分譲になる可能性が出てくるわけだ。

シティハウス浅草橋ステーションコートが建設される浅草橋周辺は、中央区内で新しい街づくりが進む日本橋や人形町と近接する台東区エリア。中央区と同様の都心立地で、目を付ける人がまだ少ない場所だ。この先、中央区で新規マンション供給が減ってきたときは、「まだ新築マンションを購入できる希少な都心エリア」として、注目度が高まるのではないか。そう考えて、私は浅草橋エリアに注目している。

シティハウス浅草橋ステーションコートは、日本橋や人形町に近接する都心エリアに建設さてるマンションである。

インプレッション3——8駅8路線が徒歩圏という地の利のよさを備える

浅草橋エリアは交通利便性も高い。それが、同マンションの立地で注目すべき3つめの長所となる。

前述したとおり、JR中央・総武線浅草橋駅と都営浅草線浅草橋駅から徒歩4分のほか、JR山手線・東京メトロ日比谷線・つくばエクスプレスが利用できる秋葉原駅、都営新宿線の馬喰町駅、岩本町駅、都営大江戸線新御徒町駅・蔵前駅が利用でき、数えれば8駅8路線が徒歩圏となる。

複数の路線が利用できれば、夫婦共働きのときも両方の勤め先まで通いやすい。両方の実家にも行きやすいなど、多くの利点が生まれる。親の車を借りやすいので、車を所有せず、その分をローン返済にまわすというやりくりもしやすいだろう。

複数路線が利用できる場所に暮らすメリットは多い。

シティハウス浅草橋ステーションコートは、都心部に位置し、8駅8路線が徒歩圏となる。便利さを身上とするマンションと評価される。

インプレッション4——「イースト東京の下町エリア」であり、「恵まれた居住環境」を備える

シティハウス浅草橋ステーションコートの住所は東京都台東区。東京駅の東側=イースト東京と位置づけられる。

イースト東京でも隅田川を越えない場所は、江戸時代からの伝統ある下町エリア。そのなかでも、浅草橋駅周辺は問屋街が形成されてきた。五月人形や衣服素材の問屋さんが多い場所として知られる。江戸の下町の風情を伝える場所でもある。その「浅草橋」駅周辺は、21世紀に入ったあたりから、マンションが増え始めた。

理由は、都心に近い便利さとともに住環境のよさを備えているから。東京駅や日本橋といった都心のなかでも中心となるエリアに近いことは、前述したとおり。それに加えて、江戸の面影を残す場所が身近に豊富だ。たとえば、同マンションの周辺には、区民の憩いの場で夏には花火大会を間近に眺める隅田川テラスや651年からの歴史を持つとされる鳥越神社がある。浅草寺や上野恩賜公園も身近だ。

江戸情緒に加え、スーパーマーケットが多いなど生活利便施設も高い。飲食店やカフェなどが多く、休日の楽しみが多いのも浅草橋エリアの特徴といえる。

マンションの立地で重要なのは、「利便性」だけではない。緑の多さ、公園への近さ、病医院の利用しやすさ、休日に開いている店の多さなど「住環境のよさ」も気になるところ。しかし、この「住環境のよさ」は必ずしも「利便性の高さ」と両立しない。都心でビジネス街に近いなど「利便性の高い」場所は建物が密集し、休日は休みの店が多くなりがち。その点、シティハウス浅草橋ステーションコートが建設される浅草橋エリアには、生活しやすいという利点がある。利便性の高さと住環境のよさが両立しているわけだ。

そんな浅草橋エリアの住み心地のよさ、資産価値の高さが徐々に知られるようになったからだろう、近年は新規分譲マンションの数が減ってきた。希少となりつつある浅草橋エリアの新規分譲マンションは、将来の値上がりも期待できることになる。

加えて、シティハウス浅草橋ステーションコートの建設地に行ってみると、驚くほど静かで、開放感が大きい。下町エリアというと、ビルが建て込んで日陰が多い場所、ザワザワして落ち着きのない場所を想像しがち。これに対し、同マンションの建設地は、正反対の性格を持っているわけだ。まさに「恵まれた居住環境」といえる。

「イースト東京の下町エリア」であり、「恵まれた居住環境」を備えることは、シティハウス浅草橋ステーションコートの資産価値を高める要素と評価される。

インプレッション5——角住戸率が高く、和のテイストを採り入れた外観デザインは、マンションの財産

シティハウス浅草橋ステーションコートの建物は、地上15階建て全41戸の規模。決して大きな規模ではないが、建物の外観やエントランスは堂々としている。外観デザインには縦格子で和のテイストを演出したシックなもの。エントランスは2層吹き抜けで開放感が大きい。屋上には隅田川の花火大会を間近に眺める屋上テラスも設置される。隅田川花火大会は、毎年テレビ中継もされる大きな催し。日本を代表するこの花火大会を生で見物できるわけだ。

迫力ある外観、美しいエントランス、そして花火大会を見物できる屋上テラスは、シティハウス浅草橋ステーションコートの財産といえる。「将来、中古で売ることになったときも、大きなアピールポイントになる」という意味も込めて財産になるはずだ。

住戸は2階から15階までに配置され、基本的に1フロア3戸の構成。つまり、3戸のうち2戸が角住戸となるのも特徴だ。その住戸は2LDKと3LDKのファミリータイプとなり、住戸内の設備のレベルが高い。

キッチンにはディスポーザーと食器洗い乾燥機が標準設置され、カウンターは天然石仕上げに。浴室にはミストサウナも標準設置される。そして、バルコニー内で水が使いやすいよう、ミニシンクも設けられる。都心立地のマンションで、バルコニーに水栓があるマンションは珍しい。

このほか、玄関の鍵をポケットやバッグの中に入れておくだけでオートロックが解錠されるラクセスキーも採用される。

都心の穴場エリアに建設され、暮らしやすさを備えるマンションと評価される。

その分譲価格は取材時点で未定だった。どのくらいの価格になるのか、注目されるところ。郊外の武蔵小杉や横浜、浦和、国分寺などで、3LDKが7000万円以上という新築マンションが増えるなか、浅草橋のような都心部で、同程度の価格水準であれば、狙い目だと考えられる。