2017年9月25日取材
THEパームス調布マノアガーデン (トーセイ)
インプレッション1——利便性と環境のよさを併せ持つ立地である

「THEパームス調布マノアガーデン」の建設地は、東京都調布市多摩川1丁目。京王線「西調布」駅から徒歩9分、もしくは京王相模原線「京王多摩川」駅から徒歩12分の住宅エリアだ。2駅はいずれも京王線の特急停車駅「調布」の隣駅なので、都心部へのアクセスがよい。「調布」駅で特急に乗り換えれば「新宿」駅まで2駅15分。「西調布」駅から「調布」駅へは2分なので、「新宿」まで電車の所要時間は17分となる。

ちなみに、「渋谷」駅へは「明大前」駅で井の頭線に乗り換えて、こちらも「西調布」駅から17分の所要時間だ。

山手線ターミナル駅から17分前後の場所を調べると、「武蔵小杉」や「吉祥寺」などがある。そう考えると、便利な立地であることが実感できるだろう。

付け加えると、建設地から「調布」駅まで歩いたとしても20分。バスを利用することもできるし、自転車で「調布」駅に向かうこともできる。

このように便利な場所でありながら、「THEパームス調布マノアガーデン」の建設地には、便利さとは別の長所がある。それは、住環境のよさを備えていること。そして、価格面の魅力だ。それぞれについて、項を改めて解説したい。

インプレッション2——徒歩10分以内に商業・教育・医療・公園がそろい、家族で暮らしやすい

マンションを買うとき、「駅に近いこと」を高く評価する人がいる。一方で、「駅から離れてもいいから環境がよいこと」を好ましく思う人もいる。じつは、私自身は後者の環境重視派で、「緑の多さや静かさが実現するなら、多少駅から離れてもよい」と思っており、実際にバス利用立地のマンションを購入したこともある。

では、「多少離れてもよい」とは、どれくらいの距離を指すのか。多くの人にとって、歩いてストレスを感じにくいのは徒歩10分以内ではないだろうか。

「THEパームス調布マノアガーデン」は「西調布」駅から徒歩9分で、住環境のよさで注目すべき要素を複数備えている。まず、多摩川が身近(約830m・徒歩11分)で、ゴルフやテニスを楽しむことができる「東宝調布スポーツパーク」が、約310m・徒歩4分。生活利便施設では、歩いて7分以内に2つのスーパーマーケットがあり、学区の調布市立多摩川小学校まで徒歩8分、調布市立第五中学校まで徒歩5分など、保育園から中学校までの教育施設、医療施設、そして公園が歩いて10分以内にそろっている。

ファミリーで暮らしやすい要素を身近に備えており、少し足を伸ばせば再開発で賑わいを増す調布駅周辺も生活圏となる。それでいて、後述するとおり、分譲価格が抑えられている。まさに、穴場と呼べる場所のマンションといえる。

ただし、このエリアでは、新規のマンション開発が途絶えていた。私自身、西調布を最寄りとするマンションの取材をするのは10年ぶりである。この希少性も、同マンションの立地特性となる。

インプレッション3——納得感ある価格設定で、ゆとりある生活が実現する

「THEパームス調布マノアガーデン」は、全162戸の大規模マンションで、住戸は2LDK+S〜4LDKのファミリータイプが中心。地上8階建て3棟に分かれているため、角住戸比率が高い。そして、全戸が南東向き、南西向きという南方向を向く配置となる。

その分譲価格は3LDKが3700万円台からの予定。予定価格表を見せてもらうと、4000万円台半ばの3LDKが多かった。もし、全額ローンで4500万円を借りたとして、現在の金利水準ならば毎月の返済額は12万円台でおさまるはず(35年返済・ボーナス併用なし)。

建設地周辺で賃貸住宅を借りた場合、3LDKより狭い3DKの間取りで月額家賃は11万円とか12万円というのが、相場。そう考えると、納得感の大きい価格設定だと評価される。

現在、川崎市の武蔵小杉や横浜市のみなとみらい、都下の国分寺、埼玉の浦和では、駅に近い新築マンションの価格水準が「70m23LDKが7000万円前後」というレベルまで上がってしまった。同じ価格水準となる新築マンションが「調布」駅周辺にも出始めた。

そうなると、「高すぎるなあ」と感じる人も出てくる。できれば、無理せずに買える3000万円台、4000万円台の3LDKがいいのに、と。

「THEパームス調布マノアガーデン」は、調布市内で駅から徒歩9分で、3000万円台、4000万円台で3LDKを購入できる。

そのようなマンションは、資産性が低いのだろうか。

私は、3000万円台、4000万円台で購入できるマンションには、立派な価値があると考えている。

たとえば、「家計への負荷が小さい」という価値。分かりやすくにいえば、無理のないローン返済で購入できるという長所があり、それも大きな価値となる。

住宅ローンの返済が無理のない範囲ならば、子供の教育にお金をまわすことがしやすい。夏休みを利用して長めの家族旅行を行い、楽しい思い出をつくることもできる。

教育は誇るべき資産、家族旅行の思い出だって立派な財産だ。その教育や思い出づくりにお金をかけても相続税や贈与税をとられることはない。また、兄弟で遺産相続の原因になることもない。

思い出づくりや教育のために、あえて3000万円台、4000万円台のマンションを買うという選択肢もあるわけだ。

無理なく「THEパームス調布マノアガーデン」を購入し、生活にゆとりを生じさせる。それは、人生において、わるいことではないと私は考えている。

インプレッション4——敷地の緑、建物全体から感じる上質感が好ましい

「THEパームス調布マノアガーデン」は、建物の注目点も多い。

まず、敷地を囲むように緑が配置される。48種類約5800本もの樹木が建物を囲む。

この緑は大きな財産になるはずだ。というのも、34年に及ぶ取材経験を通し、私は「緑に囲まれたマンションは人気が落ちず、中古になっても値段が落ちにくい」という認識を持っているからだ。

わかりやすい例を挙げると、現在「表参道ヒルズ」になっている場所にあった同潤会青山アパートがある。同潤会青山アパートは、保存運動が起きるほど愛された。建物自体は古くなっていたが、表参道のケヤキ並木と一体化していたために風情が増していたと考えられる。緑に囲まれていることは、それほどに価値があることといえる。

さらに、「THEパームス調布マノアガーデン」は外観が美しい。

アースカラーのタイル張り部分が多く、バルコニーの手すりはガラス張り。マンションをみるとき、タイルとガラスを多用した外観・エントランスを私は高く評価する。二つの素材は、経年変化を起こしにくく、年月の経過とともに風格を増す素材であるからだ。風格を増した外観、エントランスは見る人に好印象を与える。加えて、前述したとおり、樹木に囲まれた外観も好印象を与える。それらは将来、中古で売ろうとするときに有利になる。

中古で売る気がなくても、それらが美しいと居住者は気分がよい。外観、エントランスそして、敷地内の緑は資産価値を左右する要素になるわけだ。

インプレッション5——利用度が高そうな共用施設もマンションの財産である

「THEパームス調布マノアガーデン」は全162戸と規模が大きく、そのスケールメリットで共用施設が充実し、しかもその共用施設が魅力的な空間になる計画だ。

エントランスに続く「シルクフォレストラウンジ」は、シンプルで上質感を感じさせるインテリアに仕上げられる。その外側に設けられる「アフターヌーンガーデン」は円形舞台のようで、ヘリンボーン張りの木質床が高級感を感じさせる。他のマンションではお目にかかれない意匠だと感心した。

そのほか、屋内空間だが、ピクニックのように人が集まる「ピクニックテラス」、贅沢にしつらえられた読書空間「リラックスライブラリー」もある。

マンションの共用施設は、いくつかの段階を経て進化してきた。昭和から平成にかけてのバブル期は、とにかく盛りだくさんの共用施設が付けられた。が、なかには利用度の低いものが含まれていた。それを反省して、共用施設をそぎ落とす物件が増える時期もあった。そして、今は本当に役立つ施設を十分に盛り込むようになっている。ただし、そのように共用施設を充実させることができるのは、大規模マンションに限られる。

利用度が高く、居住者が満足する共用施設はマンションの財産になる。共用施設が充実する大規模マンションは、財産を多くもつマンション――そのように認識される時代が始まったと私は思っている。

インプレッション6——居住性重視の室内が提案され、穴場立地の名作を目指す

「THEパームス調布マノアガーデン」の住戸は、2LDK+S〜4LDKのファミリータイプ。そのモデルルームをみると、居住満足度を高めるための細やかな工夫をいくつも発見できた。

たとえば、住戸の天井高は、一般的な2m40cmを超える2m50cmで、下がり天井が少ない。バルコニーは奥行2mで余裕がある。バルコニー側の柱を住戸外に出して室内の有効面積を拡大する高評価だ。

キッチンでは食器洗い乾燥機が標準設置され、収納はソフトクロージングでゆっくり閉まるように工夫。下部に幅木収納も設けられる。

さらに、私が注目したのは、全タイプのLD部分に収納スペースが設けられている点。収納がないと、LDの片付きがわるくなる。寝室や廊下だけでなく、LDにも収納スペースが必要なのだが、「全タイプにLD収納付き」というマンションは少ない。「THEパームス調布マノアガーデン」は、その数少ないマンションの一つである。

LDに配置される収納スペースは、鏡面仕上げの扉も美しい。

さらに、同マンションでは内装材・設備を選べるアイセルコがついているのだが、販売センターでは豊富な内装材が展示されていた。展示コーナーでは、内装用タイル素材が豊富に展示されている。私自身、内装用タイルが好きなので、この展示は興味深かった。

このマンションの事業主は「トーセイ株式会社」。知らない人もいるだろうが、都心部を中心に分譲マンション、オフィスビル、ホテルなど開発してきたデベロッパーだ。その最新作となる「THEパームス調布マノアガーデン」を取材し、共用部、住戸内で他のマンションとひと味違う部分をいくつも発見できた。

「調布」を生活圏する穴場立地で、マスターピース=名作と呼ばれるマンションを目指す……そんな作品だと評価された。