2018年07月27日取材
シティハウス与野ステーションコート (住友不動産)
インプレッション1——建物が完成してから、“旧価格”で注目度が上がっているマンションだ

「シティハウス与野ステーションコート」は建物ができあがり、実際の建物を見ることができるようになってから、注目度が高まっているマンションである。

理由は、大きく三つある。

ひとつは、価格に割安感が生じていることだ。

2013年以降、東京23区内の新築マンション分譲価格は上昇を続けている。2015年頃からは「まもなく暴落する」という予測報道もあったが、一向に下がる気配がない。それどころか、さらに価格が上昇。特に、山手線内側の超都心エリアは価格上昇が著しい。3LDKで1億円を超えるのが当たり前となり、2億円、3億円の3LDKも増えてしまった。

その動きが郊外にも波及し、埼玉県の「浦和」駅周辺では3LDKが7000万円以上という物件が出ている。「北浦和」駅周辺でも3LDKが6000万円前後からというマンションが分譲されるようになった。

それに対し、「シティハウス与野ステーションコート」はどうだろう。

同マンションは分譲が始まってからすでに2年が過ぎ、建物が完成しているマンションである。つまり、現在のように価格が上がる前の水準で分譲されている「旧価格マンション」ということになる。

取材時点の分譲価格は、3LD・K〜4LD・Kが4798万円から5998万円。3LD・Kが5000万円前後で購入できる水準だ。そのことに気づいた人たちが増えたこと。それが、ここに来て注目度が上がっている最大の理由だろう。

2つめの理由は、同マンションが駅から徒歩3分であること。そして、3つめの理由は、住戸が高スペックであること。それぞれ、項を改めて説明しよう。

インプレッション2——JR京浜東北線「与野」駅から徒歩3分の立地が改めて魅力的

今、「駅近マンション」の人気が高い。人気が過熱して、「駅近マンション」だけが値上がりしている印象もある。

なぜ、駅近マンションが人気なのか。理由のひとつが「資産性の高さ」、つまり、将来高く売りやすい、高く貸しやすい、という点にある。

たとえば、将来、親の一戸建てを継ぐ可能性がある若夫婦は、親の家に移るときのことを考えて、「高く売りやすく、高く貸しやすい駅近マンションを買いたい」と思う。

シニア2人暮らしの夫婦は、「将来、子どもに遺したとき、子どもが喜ぶ駅近マンションを買いたい」と考えて、駅近のマンションを買おうとする。だから、人気も値段も上がってしまうわけだ。

もちろん、駅近マンションには,便利に生活できるという利点がある。通勤通学に便利だし、車の運転をリタイアしたシニア夫婦には買い物や遊びに出かけやすい。売ってよし、貸してよし、住んでよしというわけだ。

では、「駅近」と呼べるマンションは、駅からどれくらいの距離までなのか。駅から徒歩3分以内のマンションは値下がり率が低く、値上がりすることもある、と各種データが証明していることから、「徒歩3分以内」が駅近といえる基準のひとつだろう。

「シティハウス与野ステーションコート」は、JR京浜東北線「与野」駅から徒歩3分のマンションである。 「駅徒歩3分」ならば、便利であることは間違いない。が、このところ、「駅徒歩3分以内」の立地条件を満たすマンションは数が減っている。そして、戸数規模の大きなマンションはさらに少ない。希に売り出される「駅徒歩3分のマンション」は価格設定が上がっている、という状況だ。

駅から徒歩3分で、地上15階建て全117戸の「シティハウス与野ステーションコート」に注目する人が増えたのは、当然のことと考えられる。

インプレッション3——住戸が高スペックである、という特徴にも注目したい

このところ、首都圏の新築マンションを取材すると、専有面積が70m2を切る3LDKに出会うことが多くなった。65m2とか60m2の3LDKだ。面積が狭くなった分、工夫を凝らして居住性を損なわないようにしているのだが、問題は収納スペースの量。専有面積が小さくなると、どうしても収納スペースが不足しやすいのだ。

また、設備仕様のランクが落ちているケースもある。いずれも、居住性を損なう問題である。

その点、「シティハウス与野ステーションコート」は問題なしといえる。

取材時点で購入可能な住戸は、約67m2〜76m2の3LD・Kと4LD・Kで、バルコニーに面した柱を外に出すアウトポールの工夫も採用されるので、住戸内にゆとりがある。3LD・Kタイプであれば、ウォークインクローゼットが2つ付き、収納豊富なプランとなる。

もうひとつ注目したいのは、設備仕様のレベルが高いこと。キッチンにはディスポーザー(生ゴミ粉砕処理機)と食器洗い乾燥機が標準設置となり、浴室にはミストサウナも。さらに、驚くのは、バルコニーにシロップシンク(外部水栓)が全戸に設置されていることだ。

ディスポーザー、食器洗い乾燥機、そしてバルコニーのスロップシンクは、生活が始まってから便利さを実感できる設備。そして、価格上昇期には真っ先に省かれやすい設備の代表だ。

そのディスポーザー、食器洗い乾燥機、スロップシンクを備えていることは、現在の首都圏において希少だ。さらに、窓には遮熱効果の大きいLow-Eガラスを採用。ペアガラスよりもグレードの高いガラスである。

「シティハウス与野ステーションコート」の贅沢仕様はそれだけではない。

建物に入るとき、玄関の鍵を携帯するだけでオートロックが解錠されるハンズフリー方式も採用される。このハンズフリー方式を採用するマンションも、このところ減ってきた。ハンズフリーではなく、玄関キーをセンサー部にかざす非接触キーにするケースが目立つ状況だ。

ハンズフリーと非接触の違いはわずかともいえる。マンション全体の入り口やエレベーター前などで玄関キーを出さないで済むか。出してかざすか、の違いだ。

わずかな違いだが、両手で荷物を持っているとき、ハンズフリーのありがたさはひとしおだろう。

「シティハウス与野ステーションコート」は、そういった手間を細かく省いてくれる。目立ちにくいが、それも同マンションの特徴なのである。

インプレッション4——完成した建物と住戸内を実際に見て購入を検討できるマンションである

「シティハウス与野ステーションコート」の長所は、完成した建物を実際に見て検討できる点にもある。

その特徴は、全戸南向きで、前面が大きく開けていること。敷地の南側は一戸建てを中心にした住宅エリア。だから、2階以上の住戸であれば、開放感が大きく、見晴らしのよさを実感できる住戸がそろう。

このように、完成しているマンションを購入するメリットは、一般に想像される以上に多いものだ。まず、実物を確認できる。CGの技術が進んだ現在も、購入を検討している住戸の明るさや眺望、音などは実際の住戸内に入ってみないと分からない。私自身、完成済みマンションを購入したことがあり、その際は上層階住戸の眺望より下層階の住戸の眺望のほうが魅力的だとわかり、下層階に決めた。そんなこと、建物が完成していないとわからないだろう。

「シティハウス与野ステーションコート」は、完成している建物に入り、実際の住戸を見ることができる。二重床二重天井で、しっかりした床の感触を味わえる。ウォールドアを開け放したときの開放感、住戸内のドアをすべて引き戸にしている使い勝手のよさも実際に体感できる。繰り返すが、駅から徒歩3分で、実際の建物を確認して購入検討できるのである。こんなマンション、滅多にないだろう。

インプレッション5——今後の価格上昇を想定し、狙い目のマンションとなる

今、首都圏のマンションは価格上昇期に入っている。山手線内側を中心にした都心エリアでは、5億円、10億円というとんでもない価格のマンション住戸も登場しはじめた。その価格上昇は郊外に広がり始めている。

この先、2020年東京五輪の後には大きく値下がりすると予測する人もいるのだが、私はその予測に疑問を持っている。というのも、過去、五輪を開催した国で「五輪まで上昇し、その後一気に下がった」という国はないからだ。

前回1964年の東京五輪のとき、そしてソウル五輪の韓国、北京五輪の中国では、五輪の直後半年くらい経済と地価が下がったがすぐに持ち直して高い水準を続けた。6年前にロンドン五輪を開いたイギリスは、下がることなく、6年経った今も不動産価格上昇を続けている。

五輪を開く国はインフラ整備を行い、それが経済を後押しするので、「一気に下落」とはならないのだ。

日本でもリニア中央新幹線、新東名高速道路、首都高都心環状線の造りかえ……大プロジェクトが五輪後も続くことになっており、それを考えれば「五輪後に一気に下がる」という説に首をかしげざるを得ない。

これから、長い価格上昇期が続くと考えれば、駅から徒歩3分で3LDKが5000万円前後という「シティハウス与野ステーションコート」の価格設定は魅力的だ。

このように、便利な場所で価格を抑えたマンションは、今後、急速に姿を消して行くと、私はみている。そのきっかけになるのが消費税の税率アップ。予定では平成31年10月1日から、消費税は8%から10%に上がる。「大きな買い物は、消費税が上がる前にしておきましょう」と騒がれ出すのは、その1年前。今年の秋頃からだ。その動きがでるまでが、納得価格のマンションを買うチャンスだと私はみている。

最後に、「シティハウス与野ステーションコート」は毎月の管理費・修繕積立金を抑えたマンションでもあることを付け加えたい。3LDK住戸で管理費・修繕積立金、それにインターネット使用料を合わせた額は毎月1万7000円とか1万8000円といったレベル。細かいことだが、毎月の出費が抑えられるという点では、極めて大きな特徴といえるだろう。