2018年8月3日取材
シティタワー金町 (住友不動産)
インプレッション1——夜景見学会で、「超高層マンションに住む」喜びを実感

シティタワー金町はすでに建物が完成し、実際の共用部、住戸内を見て購入を検討できる超高層マンションである。

その利点を活かし、「夜景見学会」という珍しい催しが開かれている。

3日前までの予約制で、予約すれば18時から20時の間で高層階からの夜景を満喫できる。夏ならば、18時といってもまだ夕暮れどき。住戸の向きによっては、都心部の夜景と遠く富士山の姿も望むことができる。

同マンションと都心部・富士山の間には中川があるため、目の前を塞ぐ建物がなく、眺望が大きく開ける。都心の煌めく夜景のなか、スカイツリーも東京タワーも見える。あれは、どこの超高層ビルだろう、と家族の声が一段と高くなる。

こういう眺望を独り占めできるから、超高層マンションは人気が絶えないのか、と実感できる企画である。

眺望が開ける高層階住戸が気に入ったら、そのまま購入することも可能。それが、「シティタワー金町」の利点だ。超高層マンションは眺めのよい上層階から売れてゆく。だから、上層階の眺めを確認して購入できるチャンスは少ない。

加えて、上層階住戸の価格に納得感がある。

取材時点で購入できる住戸は約84m2の南西角部屋4LDKタイプで6298万円から6798万円。超高層マンションの上層階4LDKとしては、割安だと思えた。

契約すれば、最短1ヶ月ちょっとで入居となる。ただ憧れるだけでなく、実物をみて「超高層の暮らし」を実感でき、購入もできるという点が希少。そのマンションが「シティタワー金町」である。

インプレッション2——23区内の超高層タワーマンションで、完成後上層階住戸が検討できる希少な例

大規模超高層マンションである「シティタワー金町」は、建物の完成後、販売が最終段階に入っている。にもかかわらず、今年の4月以降、見学者が増加。最終段階に入り、注目度が高まっているマンションである。

理由は、いくつかありそうだ。

まず、実物をみて、購入を検討できる確実性が支持されていること。「超高層マンションの暮らしなんて想像もできない」という人にとっては、願ってもないチャンスなので「一度見てみよう」という人が増えたと考えられる。

次に、隣接地にスーパーマーケットの「いなげや」や広い公園がオープンしており、その快適な暮らしに注目度が高まったことも理由として挙げられそうだ。

最後の理由は、「割安感が出てきた」ことではないか。

2013年以降、東京23区内の新築マンション分譲価格は上昇を続けている。2015年頃からは「まもなく暴落する」という予測報道もあったが、一向に下がる気配がない。それどころか、さらに価格が上昇。23区内でも山手線の内側エリアは価格上昇が著しい。3LDKで1億円を超えるのが当たり前となり、2億円、3億円の3LDKも増えてしまった。

山手線外側の23区内でも、3LDKが7000万円以上という物件が増えている。超高層マンションの低層階で7000万円以上なので、高層階は楽に1億円を超えるという価格水準だ。

こうなると、「高層階の80m2台南西角部屋4LDKが6000万円台」という超高層マンションの魅力が増す。ちょっと見てみようか、という人が増えるのは、当然のことと考えられる。

しかし、残り住戸は少ない。それが、「シティタワー金町」なのである。

インプレッション3——竹中工務店施工の免震構造という希少性もある

「シティタワー金町」は、「23区内の超高層マンション上層階住戸が6000万円台で購入できる」という希少な物件だ。

しかし、同マンションの希少性はそれだけではない。

不動産のプロとして、私が注目するのは、「竹中工務店施工による免震構造」である点だ。建設業界における竹中工務店のポジションは高い。その創業は明治より以前の江戸時代初期。神社仏閣の建築から始まり、武家やお大尽の別邸も多く手がけた。

古来、別邸づくりは成功した人間にとって最高の道楽とされている。日本中から銘木を集めて、その風情を楽しむ……もうそれだけで、天文学的な金額になる。そのような家造りを江戸時代から続けているため、同社がつくるマンションは高品位を目指す。

もっとも、現在のように「建設コストなるべく抑えよう」という時代には、竹中工務店に工事を発注できないケースが増えている。

その竹中工務店が工事を担当し、免震構造を採用している。その価値は極めて大きいと私は思う。

免震構造は、地面の揺れを建物に伝わりにくくするため、大がかりな装置を建物に組み込むものだ。代表的な例で説明すると、建物の基礎部分に生ゴムと鉛板を積み重ねた積層ゴムとダンパーを多数設置する。鉄筋コンクリートの巨大な建物は多数設置された積層ゴムの上に載り、地震が起きたときは積層ゴムの上でゆったりと動く。積層ゴムによって地震の揺れを軽減させるわけだ。同時にダンパーによって、ゆったりした揺れが収束される。これらの働きにより、建物内では地震の揺れが4分の1程度に軽減されるとされる。

免震構造は東日本大震災のとき、威力を発揮した。

私が取材した限り、首都圏の免震構造マンションはどこでも揺れによる被害がほとんどなかった。住人に話を聞くと「棚の上の物が落ちないどころか、テーブルの上のワイングラスも倒れなかった」「寝ている赤ちゃんが起きなかった」というほど。地震直後にエレベーターが止まってもすぐに復旧したし、そもそもエレベーターが止まらなかったところが多い。

「竹中工務店施工」の「免震構造」の超高層マンション上層階4LDKが6000万円台で購入できる……注目のマンションなのである。

インプレッション4——葛飾区で最大の840戸で、大手町まで直通25分、複合再開発エリア内……その他の特徴も多い

「シティタワー金町」には、その他の特徴も数多い。

大学、商業施設、住宅、公園が一体化した複合再開発エリア内に建つ地上37階建て超高層マンションで、葛飾区で最大規模となる。建物の目の前が「葛飾にいじゅくみらい公園」で、住環境がよい。建設地一帯の土壌改良が行われているので、地震に強い地盤が形成され、エリアの防災拠点になっている場所でもある。

マンションから徒歩12分のJR常磐線「金町」駅からは、「大手町」駅へ直通25分(通勤時間帯は26分)と通勤・通学の利便性も高い。

大規模マンションのスケールメリットで、共用施設が充実。2つのゲストルームやコミュニティルーム・キッズスペース、ホテルのようなエントランスホールなど多彩な施設がつくられている。夜間もアシスタントマネージャー2名が常駐する24時間有人管理で、別途スタッフによるコンシェルジュサービスも備わる(8時〜21時)。

住戸内は二重床二重天井。天井高が2m55cmもあり、下がり天井が少ないこともあって、住戸内の開放感が大きい。キッチンのディスポーザー、浴室のミストサウナが標準設置され、設備仕様のレベルも高い。

そんな魅力的なマンションだからこそ、「シティタワー金町」見学した人たちの多くが購入を決めている。見過ごすのはもったいないマンションである。

インプレッション5——今後の価格上昇を想定して、狙い目のマンションとなる

今、首都圏のマンションは価格上昇期に入っている。といっても、この先、2020年東京五輪の後には大きく値下がりすると予測する人もいる。果たして、どうなるのだろうか。

私は「東京五輪後は下がる」という予測に以前から疑問を持っていた。というのも、過去、五輪を開催した国で「五輪まで上昇し、その後一気に下がった」という国はないからだ。

前回1964年の東京五輪のとき、そしてソウル五輪の韓国、北京五輪の中国では、五輪の直後半年くらい経済と地価が下がったがすぐに持ち直して高い水準を続けた。6年前にロンドン五輪を開いたイギリスは、下がることなく、6年経った今も不動産価格上昇を続けている。

五輪を開く国はインフラ整備を行い、それが経済を後押しするので、「一気に下落」とはならないのだ。

日本でもリニア中央新幹線、新東名高速道路、首都高都心環状線の造りかえ……大プロジェクトが五輪後も続くことになっており、それを考えれば「五輪後に一気に下がる」という説に首をかしげざるを得ない。

これから、長い価格上昇期が続くと考えれば、23区内の超高層マンションで、高層階4LDKが6000万円台という「シティタワー金町」の価格設定はますます魅力的と感じる。

残り住戸が少ないこともあり、早晩、販売終了となるのは間違いないだろう。

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