2019年2月1日取材
シティテラス習志野大久保ステーションコート (住友不動産)
インプレッション1——「京成大久保」という駅が備える、無視できない実力

「シティテラス習志野大久保ステーションコート」の最寄り駅は、京成本線京成大久保駅。千葉県民以外で、この駅を知っているという人は少ないかもしれない。習志野市の名前や近接する津田沼駅、船橋駅のことは知っていても、「京成大久保ってどこ?」というのが、普通だろう。

ところが、行ってみると、意外や長所の多い場所だと分かる。後で詳しく解説するが、津田沼や船橋に近く、都心へのアクセスも良好。大学キャンパスが複数あって、活気ある商店街が形成されている。

一方で、落ち着いた住宅エリアでもある。商店街を離れれば、静かな住宅エリアが広がる。だからこそ、駅から徒歩3分で、スーパーマーケットと直結した大規模マンションが誕生したのだろう。そして、目立たない駅だから、駅徒歩3分でスーパーマーケット直結でありながら、「3LDKが3280万円から」の価格設定(これも、後で詳しく解説したい)も実現したのだと考えられる。

「シティテラス習志野大久保ステーションコート」は、知れば知るほど興味深い立地で、商品企画の面でも注目点の多いマンションなのだ。

インプレッション2——便利なのに,大きな開放感。こんな場所がよくあったと驚く

「シティテラス習志野大久保ステーションコート」は、その名前から分かるとおり、駅から近い。京成本線京成大久保駅から徒歩3分だ。駅から歩いて3分以内のマンションは中古になっても価格が下がりにくい。そのことは各種データから証明されている。つまり、資産性が高いわけだ。

加えて、マンションの敷地はスーパーマーケットの敷地と直結している。そのスーパーマーケットは、2017 年秋に新装オープンしたマルエツだ。イートインコーナーがあるなど、最新の店舗である。実は、従来からあったマルエツの建て替えに伴い、旧マルエツの敷地一部に「シティテラス習志野大久保ステーションコート」が誕生した。住宅と商業の一体開発で、スーパーマーケット直結のマンションとして開発されたわけだ。

スーパーマーケット直結という特徴を活かす工夫もある。それは、住人専用の買い物カートがあること。マンションのカート置き場に専用カートがあるので、それを押してマルエツで買い物する。会計を済ませたら、そのままマンション・サブエントランスのカート置き場に返す仕組みだ。まるで、最新のスーパーマーケットを冷蔵庫代わりに利用できるような便利さである。

駅に近く、最新のスーパーマーケットに直結する————「シティテラス習志野大久保ステーションコート」は、二重の便利さを備えている。

さらに驚くのは、それほど便利な立地であるのに、開放感が大きいことだ。周囲に背の高い建物が少ないため、12階建てと15階建てに分かれた建物は見晴らしと日当たりがよい。リビングや居室の窓だけでなく、共用廊下からも見晴らしがよく、ほぼ360度、全周の眺望が開けている。そして、京成大久保の駅周辺からも、マンションの建物がよくみえる。

これほど見晴らしのよいマンションは滅多にないだろう。マンションからは津田沼駅周辺のビル群や海浜幕張エリアも見える。そして、遠く海のきらめき、そして富士山も見える。

実際、津田沼駅周辺へは自転車でも15分程度。その津田沼に向かうバス便も豊富だ。

付け加えると、京成本線は都営浅草線に乗り入れており、都心の浅草や東日本橋、新橋など都心各地へのアクセスがよい。しかも、混雑度が緩やかということが地元住人の間で知られている。千葉から東京都心部に向かう路線には朝のラッシュ時の混雑が激しいところが多い。その点、京成本線・都営地下鉄浅草線のルートは、意外な穴場路線となるわけだ。

京成本線・浅草線・京浜急行とつながるため、羽田空港にも成田空港にも行きやすいという利点もある。

路線の魅力も多いわけだ。

インプレッション3——大学キャンパスのある街、という点も高く評価される

京成大久保駅周辺は学生の街という特徴もある。日本大学津田沼キャンパス、東邦大学習志野キャンパス、そして東邦大学付属中学校・高等学校があるからだ。このことから、二つの立地特性があることにも注目すべきだろう。

ひとつは、商店街に活気がある、ということ。大学のキャンパス周辺では、平日の昼間もお店が繁盛する。買い物をする学生、飲食をする学生が多いからだ。郊外の住宅地で、平日の昼間も買い物客、飲食客が多い場所は少ない。休日は賑わっても、平日は閑散するケースが多いからだ。その結果、商店、飲食店が減り、最悪の場合、シャッター街になりかねない。その点、大学キャパス周辺では商店街が賑わい、街の活気が増すわけだ。

2つの大学キャンパスがある京成大久保駅周辺では、「学園おおくぼ商店街」に賑わいがある。約620mの活気ある商店街を利用できることは、京成大久保駅に住む魅力となっている。

もう一つ、京成大久保駅の立地特性といえるのが、東邦大学付属中学校・高等学校があること。千葉の中高一貫校で“御三家”のひとつとされる同校に通いやすいことに、魅力を感じるファミリー世帯も多いのではないだろうか。

地味な駅と思われがちな「京成大久保駅」だが、秘めた実力は大きい。

「シティテラス習志野大久保ステーションコート」が立地する習志野市は、千葉県内でも面積が小さく、小さい方から数えて4番目の市。いわゆるコンパクトシティであるため、各種施設が身近にそろう。加えて、京成大久保駅周辺では、2019年11月に新しい公共施設が完成する予定。図書館や公民館、体育館のある施設が公園とともに整備される。

暮らしやすさやこれからの伸びしろを感じる街であることも、隠れた立地特性といえるだろう。

インプレッション4——駅徒歩3分で、3LDKが3280万円からの価格にも注目

「シティテラス習志野大久保ステーションコート」は、建物と住戸の注目点も多い。

建物は、ダブルオートロックで高いセキュリティを高め、24時間ゴミ出しOKなど暮らしやすさを高める工夫も多い。

駅から徒歩3分だが、駐車場設置率は約68%と高く、駐車場使用料が安く設定されているのも特徴だ。その使用料は月額3000円から8000円。月極駐車場を借りるよりも軽い負担でマイカーを所有できるだろう。

「シティテラス習志野大久保ステーションコート」は、全225戸の大規模で、70m2前後の3LDKが中心。77m2や80m2を超える4LDKも多く設定されている。ゆとりある広さで、住戸内ではキッチンにディスポーザー(生ゴミ粉砕処理機)を標準設置し、収納スペースが充実するなど、基本性能が高められる。

バルコニーは奥行2mとゆとりあるサイズ。ルーフバルコニー付きの住戸もある。

それでいて、分譲価格は、3LDKが3280万円から。4000万円前後で購入できる3LDKが多くなっている。4LDKタイプでも5000万円前後の設定。

津田沼駅周辺では、3LDKが5000万円以上となっていることを考えると、納得感が大きい。この価格設定であれば、毎月のローン返済も大きな負担にはならないだろう。

インプレッション5——完成した建物と住戸内を実際に見て購入を検討できるマンションである

「シティテラス習志野大久保ステーションコート」は、2019年2月2日から実際の建物内にモデルルームを開設。実際の建物、住戸内を見て、購入を検討できるようになっている。完成した建物を実際に見て検討できるわけだ。  前述した眺望、日当たりのよさを、実物の建物で確認できるわけだ。  そのメリットは、一般に想像される以上に多い。CGの技術が進んだ現在も、購入を検討している住戸の明るさや眺望、音などは実際の住戸内に入ってみないと分からない。私自身、完成済みマンションを購入したことがあり、その際は上層階住戸の眺望より下層階の住戸の眺望のほうが自分の好みに合うことがわかり、下層階に決めた。そんなこと、建物が完成していないとわからないだろう。  加えて、建物が完成しているため、入居までの期間が短いという長所もある。賃貸に住んでいる人の場合、建物が完成するまでの期間が短ければ、家賃を払う期間が短くて済む。  さらに、マンションの価格が上がる前に購入することができるという長所も生まれる。  今、首都圏では、マンション価格の上昇が続いている。山手線内側を中心にした都心エリアでは、5億円、10億円というとんでもない価格のマンション住戸が珍しくない。その価格上昇は郊外に広がり始めている。  この先、2020年東京五輪の後には大きく値下がりすると予測する人もいるのだが、私はその予測に疑問を持っている。というのも、過去、五輪を開催した国で「五輪まで上昇し、その後一気に下がった」という国はないからだ。  前回1964年の東京五輪のとき、そしてソウル五輪の韓国、北京五輪の中国では、五輪の直後半年くらい経済と地価が下がったがすぐに持ち直して高い水準を続けた。6年前にロンドン五輪を開いたイギリスは、下がることなく、6年経った今も不動産価格上昇を続けている。  五輪を開く国はインフラ整備を行い、それが経済を後押しするので、「一気に下落」とはならないのだ。  日本でもリニア中央新幹線、新東名高速道路、首都高都心環状線の造りかえ……大プロジェクトが五輪後も続くことになっており、それを考えれば「五輪後に一気に下がる」という説に首をかしげざるを得ない。  これから、長い価格上昇期が続くと考えれば、駅徒歩3分の3LDKが3280万円からという「シティテラス習志野大久保ステーションコート」の価格設定は魅力的だ。  このように、便利な場所で価格を抑えたマンションは、今後、急速に姿を消して行くと、私はみている。 「シティテラス習志野大久保ステーションコート」は、いろいろな意味でお買い得なマンションなのである。