2020年1月11日取材
グランドヒルズ目黒一丁目 (住友不動産)
インプレッション1——都心の邸宅エリアに誕生する小規模。都心超高級物件の王道をゆくマンションである

都心部には、江戸時代に大名屋敷や下屋敷があった場所にひっそりたたずむマンションがある。超高層の大規模マンションではなく、低層で総戸数は数十戸レベル。小規模なのだが、外観は重厚で、堂々たるムードがあふれる。そして、分譲される住戸は100㎡以上の広さがあり、憧れる人が多い……「グランドヒルズ目黒一丁目」は、近年少なくなってしまった「都心超高級マンション」の王道をゆく新築物件である。

ホームページが立ち上がったのは、3年ほど前だろうか。色づけされていないデッサン画だけが掲げられたホームページだったが、多くの購入検討者が反応し、資料請求を行った。そのような、「本物の都心高級マンション」を求めていた人が多かったのだろう。

しかし、「グランドヒルズ目黒一丁目」は、なかなか販売を開始しなかった。もったいぶっていたのではなく、時間をかけて地元との話し合いを行った結果と考えられる。

建設地は、江戸時代に大名下屋敷が集まっていた場所。そのような場所で受け入れてもらえるマンションをつくろうとすれば、時間がかかってしまうものである。

その販売は2020年1月末に建物が完成するのを待ち、1月から事前案内会が始まったところ。満を持した販売が始まったマンションである。

インプレッション2——目黒駅から徒歩6分で、恵比寿ガーデンプレイスに徒歩8分の立地に注目

「グランドヒルズ目黒一丁目」の建設地を地図でみると、JR山手線の恵比寿駅と目黒駅の駅の間で、目黒駅に近い場所だと分かる。

山手線の外周部だ。低層で小規模、重厚、という都心高級マンションが誕生するのは、主にこの外周部エリア。山手線内側で中心地に近い場所は、高層や超高層の大規模マンションが主体となる場所である。

そして、建設地のポテンシャルは高い。江戸時代から続く高台の住宅エリアで、大通りから一歩奥に入った場所。静かな住環境となり、港区、渋谷区、品川区の区境に近い目黒区であるため、都心各所へのアクセスもよい。

代官山や中目黒という、流行の最先端スポットに近く、恵比寿駅周辺のグルメスポットも散歩コースとなる。

加えて言えば、「グランドヒルズ目黒一丁目」の建設地は、日々の生活が便利という長所もある。

JR山手線のほか、東京メトロ南北線、都営三田線、東京目黒線を利用できる目黒駅から徒歩6分。そして、商業施設や映画館が集まる「恵比寿ガーデンプレイス」も、徒歩8分となる。

「恵比寿ガーデンプレイス」と恵比寿駅は、屋根付き・動く歩道付きの「恵比寿スカイウォーク」で結ばれている。この「恵比寿スカイウォーク」を使えば恵比寿駅からの上り坂を歩かなくてよい。さらに、「恵比寿スカイウォーク」内は空調が効いているため、夏は涼しく、冬は暖かい。

「恵比寿ガーデンプレイス」まで徒歩8分で、「恵比寿スカイウォーク」までは徒歩11分。だから、恵比寿駅も利用しやすい。つまり、マイカーを使わなくても、快適に生活できる立地というわけだ。

それも、「グランドヒルズ目黒一丁目」が備える地の利といえる。

インプレッション3——分譲住戸は100㎡以上。都心超高級マンションとして使い勝手のよい広さを実現する

「グランドヒルズ目黒一丁目」で高く評価されるのは、立地のよさとともに、住戸のプランニングのよさ。全25戸で、一般に分譲される18戸はすべて100㎡以上の広さがある。約100㎡〜約174㎡の2LD・Kから3LD・Kの間取りだ。

そのうち約174㎡の広さはメゾネット住戸のもので、1戸だけの設定。他は、約100㎡と約120㎡の間取りとなっている。

この100㎡〜120㎡という広さは、都心高級マンションでいま最も人気の高い面積ではないか、と私は考えている。

一般的な3LDKが70㎡台であるのに対して、100〜120㎡というのは、十分に広い。が、広すぎることもない。

都心超高級マンションのジャンルでは、希に300㎡、400㎡という巨大サイズの住戸がつくられる。そこまで大きな住戸になると、利用できる人は限られる。ランニングコストが高くなるし、自宅でホームパーティを開くことが多い人でもないと、持てあます広さであるからだ。

その結果、中古で売り出せば、買い手がつきにくく、賃貸で出しても、借り手が少ない。巨大サイズのマンション住戸は、一部の人だけのものといえる。

そこで、今は「住んでよし、貸してよし、売ってもよし」の広さを求める人が増え、100〜120㎡の広さがちょうどよい、と考えられるようになった。

ところが、この「ちょうどよい広さ」のマンション住戸は、都心部で減少。「広くても80㎡まで」という新築マンションが多くなってしまった。だから、超高層マンションの上層階に設けられる100㎡超の高額住戸が人気を高めている、という状況が生まれた。100㎡くらいの住戸が欲しいが、超高層の上のほうは苦手、という人には困った状況である。

「グランドヒルズ目黒一丁目」は、低層の都心超高級マンションが欲しいという人たちに、ちょうどよい広さを提供するマンションになっているわけだ。

インプレッション4——建物のグレードの高さは、「グランドヒルズ」ならではのもの

「グランドヒルズ」は、住友不動産が分譲するマンションの最上位グレードとなる。これまで首都圏で「グランドヒルズ」は21物件しか建設されていないことでも、その希少価値がわかるだろう。

最上位だけに、つくりの質は高い。

外壁には天然石が用いられ、大きなガラス面も特徴。リビングの前にはバルコニーを設けず、室内からダイレクトに眺望を楽しむことができる。実際、高台に位置する「グランドヒルズ目黒一丁目」では、眺望が開ける住戸が多くなる計画だ。建設地から西に向かって下がってゆく立地であるため、富士山が見える住戸も多くなるのではないか。

眺望が魅力的なのも、都心超高級マンションの条件のひとつだ。

住戸内では、柱を住戸外に出すこと、室内の廊下を短くすることで有効面積を拡大。クラシカルなムードあふれるマンションだが、しっかり最新の工夫も採用されている。

設備面の工夫も多く、リビングと主寝室には天井カセット式エアコンを標準設置。キッチン設備ではディスポーザー(生ゴミ粉砕処理機)とドイツ・ミーレ社の大型食器洗い乾燥機が標準仕様となる。そのキッチンは、「コ」の字型もしくは「L」字型の大型サイズで、使い勝手のよさが追求される。

キッチンのカウンターは天然石で、玄関から廊下、水まわりの床はすべてタイルではなく、天然大理石……それらが醸し出すムードが他のマンションとは大きく異なる。まさに、都心の超高級マンションである。

最後に、その分譲価格だが、取材時点では未定。100㎡以上の広さがあるため、価格はそれなりになってしまうだろう。100㎡で2億円を超えると推測される。

といっても、山手線の内側に入った港区内では、80㎡の住戸でも2億円を超えることが珍しくなくなっている。

100㎡を超えて、2億円レベルであれば、納得の水準といえそうだ。