2020年1月9日取材
パークスクエア日暮里 (住友不動産)
インプレッション1——反響の大きさに、販売開始が前倒しされたマンションである

2019年秋にインターネットで物件ホームページを立ち上げてからの反響が大きく、2020年年明けからの事前案内会を前倒して行うことになったマンションが、「パークスクエア日暮里」だ。

販売開始は4月頃からになりそう。といっても、総戸数90戸で、販売対象が85戸という規模なので、短期間に販売が終わってしまう可能性もある。

急いで取材したマンションだ。

インプレッション2——マンション価格が高騰する山手線内側と遜色ない利便性で、価格は抑えられそう

東京のJR山手線内側エリアで新築マンションの分譲価格が高額化し、千代田・中央・港の都心3区で山手線内側に位置する場所では、3LDKが3億円レベルに。新宿・渋谷・文京区でも2億円以上が珍しくなくなってしまった。

山手線内側が高騰するのは、外国人にとっても、東京以外に住んでいる人にとっても「分かりやすい都心」であるからだろう。

そこで、注目したいのは、山手線の外側。それも、わずかに外側で、山手線の駅に近い場所。山手線内側と大差ない立地で割安に都心マンションが手に入るからだ。

そんな山手線外周部に位置し、再開発の予定があって活気が出ている場所が、日暮里駅と西日暮里駅の周辺。西日暮里駅東北側の再開発では、全体の延べ床面積約15万〜16万㎡で、大型の建物が新たに建設される計画。地上60階程度の超高層となり、ホールや住宅、業務に活用されるという。日暮里駅では、駅の東北側、つまり山手線外側の再開発が進行し、駅周辺のムードが大きく変わっている。

活気がある場所だが、日暮里駅・西日暮里駅周辺では、7000万円台の新築3LDKがまだみつかる。それは、武蔵小杉や横浜市のみなとみらいエリアと同レベルである。

「パークスクエア日暮里」は取材時点で価格未定となっていたが、価格への期待が大きいことも、同マンションが注目されている理由だろう。

さらに、「パークスクエア日暮里」の建設地には、日暮里のマンションのなかでも好ましい条件がそろっている。それについて、次項で詳しく説明したい。

インプレッション3——注目を集める大きな理由は、落ち着いた住宅ゾーンで、公園に隣接する開放感

「パークスクエア日暮里」は、建設地周辺の住環境にも特徴がある。

まず、日暮里駅の山手線外周エリアにあって、同マンションの建設地周辺には、住宅地の落ち着きと大きな開放感がある。

日暮里駅周辺には、外国人観光客の人気スポットとなっている日暮里繊維街があり、江戸時代から続く名店「羽二重団子」があるなど、下町情緒が残っている。半面、歴史ある住宅エリアだけに道路が狭い場所もあるのだが、日暮里繊維街の南側、「パークスクエア日暮里」が建設される街区は以前に区画整理事業が行われたため、道路が広げられている。さらに、同マンションの建設地は、3辺が公道に面しており、まわりの建物は5階建て程度の物が多い。開放感が大きい場所なのだ。

さらに、同マンションの立地条件で注目されるのは、敷地が公園に隣接していること。道路を隔てて日暮里南公園があり、公園ビューの住戸が多くなる。

日暮里南公園は樹木が多く、夏は木陰でくつろぐファミリーが多い。子どもが喜ぶ遊具もそろえられ、公園としての魅力が大きい。

山手線の駅から徒歩8分で、開放的であり、公園に隣接しているという住環境が希少だ。

便利な都心分でありながら、落ち着いた環境のなかにある。それは「パークスクエア日暮里」の大きな立地特性として高く評価される。

インプレッション4——生活しやすく、人気の谷根千エリアにも近い。立地の魅力は多い

「パークスクエア日暮里」の最寄り駅・日暮里駅は使い勝手がよいことも特徴だ。

日暮里駅からは、JRの山手線に加え、京浜東北線、常磐線が利用でき、京成本線も利用可能。電車に乗れば、上野駅まで3分、東京駅11分、新宿駅21分など、都心各方面へのアクセスがよいし、東海道新幹線をはじめとした各種新幹線も利用しやすい。羽田空港・成田空港へのアクセスもよいので、出張や旅行に出かけやすい。それも、同マンションの立地特性といえる。

朝早い出張のとき、新幹線や飛行機に乗りやすいかどうか……これは、忙しいビジネスマンにとって、かなり重要なチェックポイントとなる。その点、日暮里駅ならば、二重丸がつくだろう。

スーパーマーケットの「いなげや 東日暮里店」が徒歩2分で、通学校となる第二日暮里小学校が徒歩5分という便利さもある。

小学校までの通学ルートには信号がなく、尾久橋通りや尾竹橋通りといった交通量の多い道路を横断しなくてよい。また、荒川区では全国の教育委員会のモデルとなるような先進的な教育を目指しており、第二日暮里小学校でもいち早く大部分の児童にタブレット端末を配るなど、進んだ教育が行われている。

医療施設や金融機関も周囲に豊富で、日暮里駅には、駅直結の買い物施設「サンマークシティ」もある。

さらに加えると、日暮里駅の南側には、江戸の風情を残す谷中銀座商店街があり、谷根千と呼ばれるエリアの散策も楽しめる。世界遺産に登録された国立西洋美術館のある上野公園も徒歩圏なので、休日の楽しみも広がる。

注目要素の多い立地であることは間違いない。

インプレッション5——ファミリー世帯の暮らしやすさを考えたプランニングにも注目したい

「パークスクエア日暮里」の住戸は、2LDKと3LDKで構成される。その特徴は、「暮らしやすさ」をとことん追求している点にある。

まず、建物の1階には住戸を設けず、全戸分のトランクルームを設置している。

1階に住戸を設けないことで、万が一大きな自然災害が起きても安心だ。加えて、全戸分のトランクルームがあることで、住戸内の片付きもよくなる。

全住戸の間取りは、四隅の柱を住戸外に出し、室内廊下を短くすることで、有効面積を広げている。その結果、ウォークインクローゼットが2つある3LDKや、シューズインクローゼットのある2LDKなど、収納充実の間取りを実現。洋室のドアを引き戸にすることでデッドスペースを無くす工夫もあり、非常に効率のよいプランニングとなっている。

そのほか、バルコニーは奥行2mのたっぷりサイズで、鉢植えの水やりにも便利なミニシンク(外部水栓)も付く。

キッチンにはディスポーザーと食器洗い乾燥機が標準設置となり、浴室にはミストサウナが付く。トイレは便器とは別に手洗い器が付く。

「パークスクエア日暮里」は、設備仕様のレベルも高いマンションである。

インプレッション6——今後,都心マンションが高止まりすることを考えると、狙い目である

今、首都圏のマンションは価格上昇期に入っている。といっても、この先、2020年東京五輪の後には大きく値下がりすると予測する人もいる。果たして、どうなるのだろうか。

私は「東京五輪後は下がる」という予測に以前から疑問を持っていた。というのも、過去、五輪を開催した国で「五輪まで上昇し、その後一気に下がった」という国はないからだ。

前回1964年の東京五輪のとき、そしてソウル五輪の韓国、北京五輪の中国では、五輪の直後半年くらい経済と地価が下がったがすぐに持ち直して高い水準を続けた。6年前にロンドン五輪を開いたイギリスは、下がることなく、6年経った今も不動産価格上昇を続けている。

五輪を開く国はインフラ整備を行い、それが経済を後押しするので、「一気に下落」とはならないのだ。

日本でもリニア中央新幹線、新東名高速道路、首都高都心環状線の造りかえ……大プロジェクトが五輪後も続くことになっており、それを考えれば「五輪後に一気に下がる」という説に首をかしげざるを得ない。

これから、都心マンションの高値安定が続くと考えれば、山手線沿線の3LDKという「パークスクエア日暮里」の魅力は増す。正式価格の発表が楽しみなマンションである。