2019年7月8日取材
ルネ稲毛海岸グランマークス (総合地所、東レ建設)
インプレッション1——開放感あふれる大規模マンションで、3LDKが2500万円台からの予定

全331戸の大規模マンションで、南東向きの3LDKが2500万円台からの予定……8月からのモデルルームオープン予定前から、注目されているマンションが「ルネ稲毛海岸グランマークス」だ。

3LDKが2500万円台から3800万円台の予定で、最多予定価格帯は3300万円台。3LDKが2500万円台から予定で、3300万円台最多予定という新築マンションは、現在、首都圏全域で見つけにくくなった。

これなら、全額ローンで購入しても、毎月の返済額は6万円〜8万円で収まる住戸が多くなるだろう。毎月の管理費・修繕積立金を加えても、ファミリー向け賃貸住宅を借りるときの家賃と同等か、むしろ安いということになる。こういう新築マンションは希少だ。

しかし、安い分、環境がわるかったり、住戸が貧弱であるのは困る。

販売開始は9月からになるのだが、注目物件であるため、モデルルームが開く前に、いち早く取材し、現時点での物件情報を調べてきた。

インプレッション2——駅近のマンションではないが、2駅が利用でき、徒歩12分とバス8分+徒歩2分

「ルネ稲毛海岸グランマークス」の建設地は、駅近の場所とは言えない。JR京葉線の稲毛海岸駅から徒歩12分だ。そのおかげで、抑えた価格が実現することになる。

そして、不便な場所でもない。12分ならば駅から徒歩圏だし、歩道が整備されたフラットアプローチなので歩きやすい。そして、バス利用でJR総武線快速停車駅も利用しやすい。買い物施設も身近だ。そして、駅から離れている分、緑が身近で大きな開放感もある。

その利点を一つずつ解説したい。

まず、アクセスについて。

最寄り駅はJR京葉線の稲毛海岸駅で、繰り返すが同駅から徒歩12分。駅からの道は平坦なので歩きやすいし、自転車利用もしやすい立地条件となる。稲毛海岸という駅名が示すとおり、海に近い場所なので、天気のよい日は自転車も気持ちよいだろう。

稲毛海岸駅までのバス便も豊富で、稲毛海岸駅からは京葉線快速で東京駅まで最短34分の所要時間となる。

そして、JR総武線の快速停車駅である稲毛駅までは、マンションの敷地から徒歩2分の停留所からバス約8分。この場合も、稲毛駅から東京駅までの所要時間は最短34分だ。

駅のすぐ近くに建つマンションではないが、都心各地への通勤が不便というわけではない。3LDKが2500万円台から、という価格設定を考えれば、十分納得できる立地条件だろう。

インプレッション3——建設地は国家公務員宿舎跡地で、新しい街づくりが進む場所

さらに、「ルネ稲毛海岸グランマークス」は、住環境の面でも特筆すべきポイントがある。建設地は、かつて国家公務員宿舎があった場所で、千葉市が定めた地区計画により新しい街づくりが進んでいる。マンションと一戸建て住宅地、スーパーマーケットや複合商業施設、医療施設、そして公園や緑地が開発され、小学校と保育園が隣接している。

スケールの大きな街区内に新たなマンションと一戸建て住宅地が建設される。その新たなマンションが「ルネ稲毛海岸グランマークス」である。

敷地の南西側には桜並木も美しい袖ケ浦第三緑地が広がり、北側は新たに開発される一戸建て住宅予定地。そして、東側には稲毛第二小学校……地上10階建ての「ルネ稲毛海岸グランマークス」は、開放感あふれる場所に建つマンションとなる計画だ。

この開放感は、駅に近い場所では求めにくいだろう。

マイホームを探す場合、駅に近くて便利な場所を好む人がいる。その一方で、駅から離れることによって得られる心地よさや静かさを喜ぶ人も少なくない。そして、マイホーム購入で無理な資金計画も立てたくない人たちも。そんな環境重視で堅実な人にとって願ってもない立地条件であり、予定価格のマンション……それが「ルネ稲毛海岸グランマークス」といえる。

「ルネ稲毛海岸グランマークス」に住めば、整備された街区内で、買い物施設、医療施設、小学校が近いという便利さが実現する。「駅から徒歩12分」という理由で、見過ごすのは惜しいマンションである。

インプレッション4——ディスポーザー、食器洗い乾燥機を標準設置されて、平均71.7m2の住戸内は収納充実

「ルネ稲毛海岸グランマークス」は、3LDKが2500万円台からの予定価格でも、住戸の質は高い。

まず、建物の外観、エントランスは上質だ。外壁にはシックなタイル張り部分が多く、バルコニー手すりはガラス張り。エントランスにもタイルとガラスが多用され、2層吹き抜けのエントランスホールなどで、手間をかけてつくられることが分かる。

全331戸のスケールメリットで共用施設が充実するのも、同マンションの特徴。カフェラウンジにゲストルーム、パーティルーム、キッズルーム、大型洗濯機を備えたランドリースペースもある。そして、敷地内の駐車場設置率は73%に及ぶ。近年、マンションの駐車場設置率が下がり、30%〜50%程度のところが目立つようになった。それに比べると、ゆとりある駐車場設置率といえる。しかも、駐車スペースの半数は平置き式となる。

車を所有しない場合は、レンタカーがマンションまで届けられ、マンションで返却できる便利なサービスもある。

さらに、自転車置き場は、一般的なラック式ではなく、サイクルポートが全戸分用意される。

サイクルポートは床に線を引き、その枠内に、自転車を置く方式。つまり、自転車をラックに載せる必要がない平置き式である。

このサイクルポートは、15年ほど前に総合地所が他に先駆けて導入した自転車置き場の新方式。畳1枚よりも広いスペースとなり、当初は親子3人分の自転車を余裕で収めることができるように、と考案された。それが、今は別の用途で喜ばれている。別の用途とは「3人乗り電動アシスト付き自転車をゆったり収めることができる」点だ。

電動アシスト付き自転車は重量制限により2段ラックに載せることができない。載せてもよい、といわれても、重すぎて嫌になるだろう。それで、ラックに載せずに収めることのできるサイクルポートが重宝するわけだ。これは、子育て世帯にとってうれしい工夫となる。

住戸は、平均71.7m2の広さを実現。そのゆとりを活かして、「UGOCLO」をはじめとした収納スペースが充実する。「UGOCLO」はグッドデザイン受賞の間仕切り可動システムだ。このほか、収納スペースのドア裏にフックが付いていたり、布団クローゼットにパイプが設置されているなど、細やかな工夫も多い。

住戸内設備では、キッチンにディスポーザー(生ゴミ粉砕処理機)と食器洗い乾燥機が標準設置される。

バルコニーの奥行は2mもあり、ゆとりを感じさせる。そして、バルコニーに面したリビングダイニングの窓は支柱のないセンター開きが多く、開け放したときのき開放感が大きい。日当たり、眺望のよい立地条件を活かす工夫といえる。

「ルネ稲毛海岸グランマークス」には、建設を受け持つ長谷工コーポレーションのプレミアムアフターサービスも付く。これは、水漏れなど住戸内のトラブルに24時間365日対応してくれるもの。真に住む人のことを考えたマンションになっているわけだ。

インプレッション5——今後の価格上昇を想定し、狙い目のマンションとなる

今、首都圏のマンションは価格上昇期に入っている。山手線内側を中心にした都心エリアでは、5億円、10億円というとんでもない価格のマンション住戸も登場しはじめた。その価格上昇は郊外に広がり始めている。

この先、2020年東京五輪の後には大きく値下がりすると予測する人もいるのだが、私はその予測に疑問を持っている。というのも、過去、五輪を開催した国で「五輪まで上昇し、その後一気に下がった」という国はないからだ。

前回1964年の東京五輪のとき、そしてソウル五輪の韓国、北京五輪の中国では、五輪の直後半年くらい経済と地価が下がったがすぐに持ち直して高い水準を続けた。7年前にロンドン五輪を開いたイギリスは、下がることなく、7年経った今も不動産価格は上昇を続けている。

五輪を開く国はインフラ整備を行い、それが経済を後押しするので、「一気に下落」とはならないのだ。

現在の日本でもリニア中央新幹線、新東名高速道路、首都高都心環状線の造りかえなど、大型のインフラ整備が五輪後も続くことになっている。それらは景気を後押しすることを考えれば「五輪後に一気に下がる」という説に首をかしげざるを得ない。

五輪後に不況に見舞われたギリシャのアテネとブラジルのリオの例もあるが、2つの国は「五輪による上昇」が起きず、不況がさらに悪化した。日本の参考になる事例ではない。

これから、長い価格上昇期が続くと考えれば、複合開発・大規模マンションである「ルネ稲毛海岸グランマークス」の魅力が際立つ。

複合開発の大規模マンションには魅力が多い。それだけに、分譲価格は高くなる傾向がある。駅近くの複合開発・大規模であれば、それこそびっくりするような価格設定になりがち。ところが、「ルネ稲毛海岸グランマークス」は、3LDKが2500万円台からの予定価格で、3300万円台の3LDKが多くなっている。

このように、便利な場所で価格を抑えたマンションは、今後、急速に姿を消して行くと、私はみている。実際、神奈川、埼玉、千葉で「3LDKが3000万円台で購入できるマンション」は注目度が上がり、いつの間にか販売終了となるケースが目立っている。

「ルネ稲毛海岸グランマークス」は、今、注目すべきポイントが多い。販売が始まる前から関心を持つ人が多いのは当然だろう。