2018年2月2日取材
シティテラス松戸 (住友不動産)
インプレッション1——要注目の郊外拠点「松戸」で、駅から徒歩7分。それでいて価格は「80m2台が4498万円から」

「シティテラス松戸」は、千葉県松戸市内で複数路線が利用できる「松戸」駅徒歩7分のマンションだ。

 このマンションで、まず注目したいのは、最寄り駅である「松戸」駅のポテンシャル。現在、路線の利便性が増しており、今後「松戸」駅周辺の注目度がますます上がってゆくことが予想されるからだ。

 きっかけは、2014年に「品川」駅までJR常磐線延伸開通したこと。それまで「上野」駅始発だった常磐線が、「品川」駅まで延伸(上野東京ライン)して、「川崎」駅や「横浜」駅「茅ヶ崎」駅、「平塚」駅へ、よりスムーズに行けるようになった。

 さらに、JR常磐線快速電車の本数も増え、利便性が大きく向上している。

 「松戸」駅は「東京」駅から17km圏に位置する。川崎市の「武蔵小杉」駅が「東京」駅から15km圏、吉祥寺が同18km圏であることを考えると、都心への近さが実感できるだろう。実際、「松戸」駅から「東京」駅までJR常磐線快速で直通24分(日中時間帯)となる。「東京」駅までの所要時間でいえば、23区内の「亀有」駅や「金町」駅よりも短くなっている。

 といっても、千葉県に馴染みのない人は、松戸市の位置関係がわからないということが起きがち。同じJR常磐線の「柏」駅と「松戸」駅では、どちらが都心寄りにあるのか、も……。

 じつは、柏より松戸のほうが都心寄り。それも約10kmも都心に近い。加えて。「松戸」駅では3路線が利用でき、乗降客数は千葉県内で上位に位置する。

 松戸市は、もともと便利な場所である。加えて、これからの伸びしろを感じさせる発展要素も多い。

 まず、高速道路の「東京外環自動車道」松戸インターチェンジの工事が進み、2018年6月開業予定だ。このインターチェンジができれば、松戸駅周辺の自動車アクセスが飛躍的に向上。羽田空港まで車で出かけた場合、従来より所要時間が20分以上短縮されるなど、首都圏各エリアに車で出かけるときの利便性が高まるものと期待されている。

 また、2018年1月20日の朝日新聞によると「松戸市が内閣府の『都市再生緊急整備地域』の候補になっている」ことが報じられた。実現すれば、松戸駅周辺の魅力が上がること間違いなしの計画である。

 すでに、都心部へのアクセスが向上し、これからさらに街の発展が期待できる場所——その松戸駅周辺に立地しながら、「シティテラス松戸」は価格に納得感が大きい。70m2超の3LDKが3690万円から。80m2超で4498万円からの設定。今回は、立地の魅力と住戸の広さ・価格に大いに興味を引かれ、取材に出かけた。

インプレッション2——ゆとりある配棟で南西向きが中心。ゆったりした大型住戸も用意される。

「シティテラス松戸」の建設地は、「松戸」駅から徒歩7分。便利な場所だが、駅周辺のように商業ビルが建ち並ぶ場所ではない。「松戸」駅から緩やかに道を上がった高台で、松戸市役所の向かい。いわば、松戸市の中枢エリアで、大きな区画割りが行われている場所だ。

 整然とした街区のなか、同マンションの前面は幅11mの公道。バルコニー側は前の建物まで15mの間隔が開いているため、開放感が大きい。そして、南西向き中心で、開放感が大きいわけだ。住戸は70m2以上の広さとなり、柱を極力外に出すアウトフレーム設計で室内の有効面積が大きい。有効面積の大きさを活かし、住戸内に収納スペースが多く設けられるのも特徴。ウォークインクローゼットが2つに加えて、納戸も配置されるプランが多い。

 さらに、注目したいのは80m2以上の大型住戸が多いこと。大型住戸には、4LDKタイプの間取りがあり、その価格は前述したとおり「80m2超で、4498万円から」。

 首都圏全域で70m2前後の住戸が増えている現在、ひとまわり以上大きな住戸を数多くそろえ、しかも購入しやすい希少なマンションだと評価される。

インプレッション3——ランニングコストが安いという隠れた長所もある

「シティテラス松戸」には、もうひとつ注目すべき特徴がある。

それは、徹底的にランニングコスト(毎月の管理費と修繕積立金)が抑えられるよう工夫を凝らしていることだ。

たとえば、維持費用がかかる共用施設を極力減らし、管理費用を徹底して下げた結果、同マンションのランニングコストは、びっくりするくらい低い。70m2程度の住戸の場合で、管理費と修繕積立金を合わせた額は1万5000円程度。将来、修繕積立金が上がったときでも、最高で月額2万7000円程度に抑えられる計画だ。

そのインパクトは大きい。「毎月の管理費・修繕積立金が低いなら、老後の年金暮らしになっても安心して住み続けられる」し、「ランニングコストが抑えられる分、多めのローン返済を設定しても大丈夫」……つまり、もう一段上のクラスの住戸を狙うこともできるという利点も生じるからだ。

ランニングコストが抑えられると、毎月の生活が楽になるだけでなく、中古で売却するときのセールスポイントにもなる。

ランニングコストを抑える効果は想像される以上に大きい。

「シティテラス松戸」は、ランニングコストを抑えながら、大事なところにはお金がかけられる。

大事なところとは、建物のつくりだ。

「シティテラス松戸」に用いられるコンクリートは強度30ニュートンの強固なもの。建物の寿命も長く保つことができるはずだ。

外壁には白いタイル張り部分が多く、ガラス手すりを多用。エントランスまわりにはコンクリート打放しも採用されている。

コンクリート打放しとは、現場打ちコンクリートの上に塗装・タイル・石張りなどを行わず、型枠を外した直後のコンクリート面をそのまま見せる仕上げ方法を指す。手間とお金がかかる仕上げだ。

手間はかかるが、見事に打放された壁は美しく、独特のオーラを放つ。だから、個性的な建物を造ろうとする建築家が好んで採用している。

エントランスには、天然石の壁が採用され、豪華な空間を演出する。このように、見る人を魅了する外観とエントランスホールを私は高く評価する。というのも、タイル張り、ガラス、天然石、コンクリート打放しは、すべて経年変化を起こしにくく、むしろ風格を増す素材であるから、何十年経っても、「ステキなマンションね」と思わせる要素となるわけだ。これは将来、中古で売ろうとするときに有利な要因になる。

「シティテラス松戸」は、2018年4月に建物が完成する予定で、美しい外観・エントランスを実地に見ることができる時期が近づいている。

実物を見て、購入を検討できることも、「シティテラス松戸」の利点といえるだろう。

インプレッション4——実は,子育てしやすい場所の子育てしやすいマンションである

「シティテラス松戸」が建設される松戸市は、「共働きで子育てしやすい街ランキング2017」(日経DUAL、日経経済新聞社)で、全国(東京都除く)1位になった自治体。2年連続待機児童がゼロであり、市内の公立小学校のすべてで放課後児童クラブがある。共働き世帯でも幼稚園が選べるなど、子育てを支援する政策や工夫が多い場所となってる。

「シティテラス松戸」は、「松戸」駅から徒歩7分で、都心への通勤便利なマンションであるだけでなく、共働きでも子育てしやすい場所のマンションといえる。さらに、80m2超の大型住戸が抑えた価格で購入でき、毎月のランニングコスト低減で、教育にお金をかけることもしやすい。

子育てしやすい場所の子育てしやすいマンションになっているわけだ。

インプレッション5——今後の価格上昇を想定し、狙い目のマンションとなる

今、首都圏のマンションは価格上昇期に入っている。山手線内側を中心にした都心エリアでは、5億円、10億円というとんでもない価格のマンション住戸も登場しはじめた。その価格上昇は郊外に広がり始めている。

この先、2020年東京五輪の後には大きく値下がりすると予測する人もいるのだが、私はその予測に疑問を持っている。というのも、過去、五輪を開催した国で「五輪まで上昇し、その後一気に下がった」という国はないからだ。

前回1964年の東京五輪のとき、そしてソウル五輪の韓国、北京五輪の中国では、五輪の直後半年くらい経済と地価が下がったがすぐに持ち直して高い水準を続けた。6年前にロンドン五輪を開いたイギリスは、下がることなく、6年経った今も不動産価格上昇を続けている。

五輪を開く国はインフラ整備を行い、それが経済を後押しするので、「一気に下落」とはならないのだ。

日本でもリニア中央新幹線、新東名高速道路、首都高都心環状線の造りかえ……大プロジェクトが五輪後も続くことになっており、それを考えれば「五輪後に一気に下がる」という説に首をかしげざるを得ない。

これから、長い価格上昇期が続くと考えれば、80m2超の大型住戸が4498万円台からという「シティテラス松戸」の価格設定は魅力的だ。

このように、便利な場所で価格を抑えたマンションは、今後、急速に姿を消して行くと、私はみている。そのきっかけになるのが消費税の税率アップ。予定では平成31年10月1日から、消費税は8%から10%に上がる。

「大きな買い物は、消費税が上がる前にしておきましょう」と騒がれ出すのは、その1年前。今年の秋頃からだ。その動きがでるまでが、納得価格のマンションを買うチャンスだと私はみている。

「シティテラス松戸」は、その対象となるマンションである。