2018年5月28日取材
TOKYO キラリスナ PROJECT (総合地所、NIPPO、名鉄不動産)
インプレッション1——東京駅から6km圏の江東区内で、南向き3LDKが3900万円台からという価格にまず注目

TOKYO キラリスナ PROJECTは、5月末に販売センターがグランドオープンし、販売は7月から始まる。そして、5月、販売センターがオープンする前からインターネットのホームページでは、予定価格が発表されていた。

「3LDK南向きが3900万円台から」

衝撃の予定価格である。

千葉県、埼玉県、そして神奈川県内で、東京駅から20km以上離れた場所でないと、「3LDKが3900万円台から」という予定価格はなかなかでてこない。それが、東京駅から直線距離で約6kmの江東区内で実現する。

だから、反響が大きい。モデルルーム見学の予約が取りにくく、販売センターはいつも見学者で混んでいる。

が、無条件に飛びつくわけにはいかないだろう。

このように価格の魅力が大きいマンションの場合、「何かあるんじゃないか」と身構えるのが普通だ。価格が抑えられているのはうれしい。でも、その分、部屋が狭いとか、建物の質がわるい、商業施設や小学校が遠く生活しにくいといった落とし穴があるのではないか、と疑ってしまうわけだ。

「予定価格が3900万円台から」ということは4000万円台の3LDKが多くなるだろう。人生において最も高額の買い物であることは間違いない。失敗するわけにはいかないので、慎重になるのは当然だろう。

そこで、今回は「疑いの目」で、TOKYO キラリスナ PROJECTの価値を判定してみたい。

インプレッション2——価格が抑えられているのは、駅から遠く、生活が不便なマンションだからか

駅から徒歩13分の場所に建設地がある。

徒歩13分だから、「駅近」とはいえない。それが価格を抑えている理由、とも考えられる。が冷静に考えてみると、「徒歩13分」はバスに乗る距離ではない。いわゆる徒歩圏なので、致命的な短所とはいえないだろう。

「徒歩13分」で思い出すのは、私が最初に買ったマンション。それも、「駅から坂道を上る道で徒歩13分」だった。

もっと駅に近いマンションを買いたかったが、駅近物件は値段が高かった。ざっくり言って1000万円の予算オーバーだった。1000万円の予算オーバーは絶望的。それに、駅から遠くなるが、建物のつくりがよく、眺望もよかったので、私は「徒歩13分物件」を購入した。そのマンションでの暮らしは快適だったので、当時の選択は間違えではなかったと今でも思っている。

話をTOKYO キラリスナ PROJECTに戻そう。

同マンションの場合、駅から徒歩13分はフラットな道。坂がないので、歩きやすい。それで3LDKが4000万円台で購入できるのだから、十分納得できる内容だ。

ちなみに、南砂町駅の千葉寄り隣駅・西葛西駅では徒歩圏のマンション相場価格が高い。南砂町駅から西葛西駅への所要時間は3分。となると、南砂町駅から徒歩13分のマンションと西葛西駅から徒歩10分のマンションは、都心からの帰宅時間が同じということになる。では、西葛西駅から徒歩10分の新築マンション3LDKが4000万円前後で購入できるだろうか。まず、無理である。

さらに、TOKYO キラリスナ PROJECTの建設地は不便な場所ではない。第五砂町小学校が徒歩2分で、第二砂町中学校が徒歩3分。周囲に保育園が多く、マンション内に保育施設が入る計画になっている点は、子育て世帯、プレファミリーにとって大きな魅力となる。

大型買い物施設が近くに複数あるのも、同マンションの注目点のひとつ。食品スーパー、ホームセンター、ファッション専門店などが集まるSUNAMOまで徒歩9分で、イオンのスーパーマーケットほかラウンドワンもあるトピレックプラザも徒歩10分だ。

そう考えると、TOKYO キラリスナ PROJECTの価格の魅力が際立つ。価格は抑えられても、立地のマイナス要素は少ない。いずれも納得できる範囲だ。よって、割安でも立地面で損することのないマンションだとわかった。

インプレッション3——東京メトロ東西線のラッシュを緩和する改良工事が複数進行中

TOKYO キラリスナ PROJECTの最寄り駅・南砂町駅は、東京メトロ東西線で日本橋駅から9分。大手町駅からは11分の近さだ。

といっても、東西線は朝のラッシュがキツいんでしょ、という人もいる。確かに、東西線のネックは朝の混雑がひどいこと。「何とかならないのか」の声に対応するため、現在、複数の駅で改良工事が行われている。地下の路線であるため、複々線化するようなことはできない。が、駅のホームを広げて乗り降りをしやすくする。またホームを増やし、乗降に手間取っているときでも、後続車両がホームには入れるようにする……これらの改良で、混雑を緩和させる計画だ。

東西線の南砂町駅改良工事は2021年度完成予定だ。TOKYO キラリスナ PROJECTの入居予定は2020年3月なので、入居後しばらくして新しい南砂町駅を利用できることになる。駅改良工事の効果に大いに期待したいところだ。

ちなみに、東京メトロでは有楽町線が豊洲-住吉間を延伸させる計画がある。これが実現すると、東西線東陽町駅で有楽町線と連絡。有楽町線に乗り換える人が出るので、東西線の混雑が緩和されるという期待もある。いずれ、東西線では朝のラッシュ時にも立っている人と人の間に空間が生じるかもしれない。

東西線には明るい話題もあるわけだ。

このほか、南砂町駅周辺では、道路の拡幅計画もあり、商業施設等がさらに増えることも予想されている。両隣の東陽町駅、西葛西駅と比べると、地味な印象がある南砂町駅周辺だが、じつは将来の楽しみが多い。一方で、まだ不動産価格は抑えられている。まさに、狙い目エリアの条件を備える場所。その狙い目エリアの割安マンションがTOKYO キラリスナ PROJECTということになる。

インプレッション4——荒川のリバーフロントという開放感も特徴

TOKYO キラリスナ PROJECTは、幅の広い道路に接し、開放感が大きい。さらに、敷地東側には荒川と荒川沿いの緑地帯が広がる。建設地から徒歩3分に荒川・砂町水辺公園があり、憩いを与えてくれる。

また、夏に江東区花火大会が開かれる会場に近く、同マンションには花火見物の楽しみも備わっている。荒川方向を向くリバーコート棟では、自宅のバルコニーで。また、リバーコート棟の屋上にはスカイデッキが設けられ、花火見物の特等席となる計画だ。

花火は年に一度だが、開放感は毎日続く。考えてみたら、南砂町駅から13分歩くおかげで、この開放感が手に入るともいえる。

日当たりがよく、自然の風が入る住まいは、子育ての場として好ましい。小学校、中学校が近く、保育園も身近であることも含め、TOKYO キラリスナ PROJECTは子育て世帯に向くマンションだ。

子育て中は教育費もかかるし、家族旅行にもお金をまわしたい。その点、3LDKが3900万円台からの予定価格であれば、住宅ローンの返済以外にもお金をまわせるだろう。割安で、不満のないマンションを買う価値は大きい。

インプレッション5——価格は抑えても、建物の質は驚くほど高い

価格が抑えられたマンションを購入する場合、最も気になるのは、建物と住戸内のクオリティ。たとえ価格が抑えられていても、つくりが安っぽいマンションは購入したくない。

その点、TOKYO キラリスナ PROJECTは、どうだろう。

まず、模型と完成予想図で見る建物の外観、エントランスは上質だ。外壁にはアースカラーのタイル張り部分が多く、上層階のバルコニー手すりはガラス張り。エントランス前には石積みで囲われた植栽が多い。そして、エントランスとそれに続くロビーは大理石とタイルを多用し、ガラス張りの向こうに中庭を望む。まさに、ホテルのような空間である。

デザインのテーマは「クラシックとモダンの融合」。その通りの重厚さと美しさがある。都心の高級マンションを思わせる外観で、これが「3LDKが3900万円台から予定」の建物なのか、と驚いてしまう。

敷地内には樹木が多く、セキュリティラインに守られ、部外者の立ち入りを制限するプライベートガーデンもある。

エントランスは南向きの棟・ブライトコート側にあるのだが、東向きの棟・リバーコートへはプライベートガーデン横のプラムナードを歩いて行ける。ブライトコートの1階共用廊下を通らずにリバーコートに到達するルートがあるわけだ。

不動産のプロの目から見て、細やかな心配りであり、リッチなつくりだと評価される。

TOKYO キラリスナ PROJECTは、また地上15階建て267戸のスケールメリットで、共用施設が充実する。ゲストルーム、キッズルーム、ゲストルーム&パーティルーム、ランドリールームなど多彩な施設がつくられているのも特徴だ。

さらに、玄関キーをバッグやポケットに入れておけばオートロックが解除される手ぶらキー方式が採用され、建設を受け持つ長谷工コーポレーションのプレミアムアフターサービスも付く。これは、水漏れなど住戸内のトラブルに24時間365日対応してくれるもの。真に住む人のことを考えたマンションといえるだろう。

住戸のクオリティも高く、各住戸の玄関前は高級マンションの趣がある。

玄関まわりはアンティーク風のタイル張りで、太めの砂目地も趣がある。すべての玄関前に袖壁と庇がつくのも特徴。他のマンションではなかなかお目にかかれない美しさだ。

全住戸の玄関に小窓が設けられ、バルコニー側から入った風が玄関から抜けるようになっている。自然の風を採り入れるパッシブデザインが採用されているわけだ。

機能性も高められ、キッチンにはディスポーザー(生ゴミ粉砕処理機)と食器洗い乾燥機が標準設置される。住戸の窓枠はすべて上品な黒となり、洗面所の鏡は木枠付きだ。

加えて、開放的な室内を実現するのも、同マンションの特徴。LD部分の天井高は最大2.6mで、通常階でも2m55cmを確保。キッチン部分でも2.3mの天井高があるので、室内の開放感も大きい。

バルコニー側の柱を極力住戸の外に出すアウトフレーム設計で、室内の有効面積を拡大。収納スペースを多く設置する、といった住み心地重視のプランニングが行われる。

結局、TOKYO キラリスナ PROJECTの建物には安っぽいところが一切なかった。むしろ、仕様の高さに驚く部分が多かった。

TOKYO キラリスナ PROJECTは、総合的に見て、お買い得感の大きいマンションと評価される。

インプレッション6——今後の価格上昇を想定し、狙い目のマンションとなる

今、首都圏のマンションは価格上昇期に入っている。山手線内側を中心にした都心エリアでは、5億円、10億円というとんでもない価格のマンション住戸も登場しはじめた。その価格上昇は郊外に広がり始めている。

この先、2020年東京五輪の後には大きく値下がりすると予測する人もいるのだが、私はその予測に疑問を持っている。というのも、過去、五輪を開催した国で「五輪まで上昇し、その後一気に下がった」という国はないからだ。

前回1964年の東京五輪のとき、そしてソウル五輪の韓国、北京五輪の中国では、五輪の直後半年くらい経済と地価が下がったがすぐに持ち直して高い水準を続けた。6年前にロンドン五輪を開いたイギリスは、下がることなく、6年経った今も不動産価格上昇を続けている。

五輪を開く国はインフラ整備を行い、それが経済を後押しするので、「一気に下落」とはならないのだ。

日本でもリニア中央新幹線、新東名高速道路、首都高都心環状線の造りかえ……大プロジェクトが五輪後も続くことになっており、それを考えれば「五輪後に一気に下がる」という説に首をかしげざるを得ない。

これから、長い価格上昇期が続くと考えれば、東京駅から約6kmで、3LDKが3900万円台からというTOKYO キラリスナ PROJECTの魅力が際立つ。

このように、便利な場所で価格を抑えたマンションは、今後、急速に姿を消して行くと、私はみている。そのきっかけになるのが消費税の税率アップ。予定では2019年10月1日から、消費税は8%から10%に上がる。

「大きな買い物は、消費税が上がる前にしておきましょう」と騒がれ出すのは、その1年前。2018年の秋頃からだ。その動きが本格化するまでが、納得価格のマンションを買うチャンスだと私はみている。

TOKYO キラリスナ PROJECTは、その条件に合うマンションである。