グランクレア 一社(中電不動産)

2021年9月取材

グランクレア 一社 (中電不動産)

住宅評論家・櫻井幸雄が、分譲中マンション、もしくはこれから販売開始されるマンションをスマホ片手に取材。建設地と最寄り駅、そして販売センターを歩き回り、「どんなマンションなのか」「注目すべきポイントは」を調べる。
今回は、名古屋の高級住宅地に完成したマンション「グランクレア 一社」を現地調査した。
説明中の動画はコメント入りで、動画中にだけ出している情報もある。ぜひ、音を出して視聴いただきたい。

一社駅と建設地の周辺を現地調査する
━━ 一社駅周辺から建設地までの近さ、一社駅周辺の立地特性を実際に歩いて調査した。

調査1 知らない人のために……一社(いっしゃ)駅って、どんなところ?

「グランクレア 一社」の最寄り駅は、名古屋市営地下鉄東山線の一社駅で、同線の星ヶ丘駅も徒歩圏となる。
名古屋市内で人気ある東山線沿線で、高級住宅地が並ぶ一画だ。

一社駅の路線図(上り方面)をみると、一社駅から先に「星ヶ丘」「東山公園」「本山」「覚王山」といった駅名が並ぶ。いずれも、名古屋中心部から一歩離れた住宅地として昔から人気が高い住宅ゾーン(その分、不動産価格は高い!)。
その先には「栄」「伏見」「名古屋」という中心地の駅名がある。中心地エリアは地価上昇が著しく、新築マンション3LDK(80㎡クラス)が1億円を超える水準になっている。

リニア中央新幹線開業を見越して、名古屋駅・栄間は、建設ラッシュが続きマンション価格も上昇し続けている。

名古屋中心地の地価上昇に合わせて、住宅ゾーンである「覚王山」「本山」「東山公園」「星ヶ丘」でも価格の上昇傾向が出ている。

この星ヶ丘駅から徒歩10分で、一社駅からは徒歩8分となるのが「グランクレア一社」の最初の注目点となる。
ちなみに、一社駅から上り電車の本数は、びっくりするくらい多く、朝の通勤時間帯は2、3分おきに電車が来る。

さらに、一社からは、名古屋第二環状自動車道の上社南インターチェンジ・上社インターチェンジ、東名高速道路名古屋インターチェンジにも近く、車での移動もしやすい。

まとめ

「グランクレア 一社」の最寄り駅は、地下鉄東山線の一社駅と星ヶ丘駅。
一社駅駅から徒歩8分で、星ヶ丘駅からは徒歩10分となる。
地下鉄東山線の駅は、栄駅や名古屋駅に直結し、都心アクセスがよい。
栄駅、名古屋駅に向かう本数は非常に多い。
一社駅から栄駅まで17分、名古屋駅まで22分の所要時間だ
便利な場所だが、東山線沿線ではマンション価格が上昇。そのなか、一社駅周辺は、まだ価格が抑えられている。

調査2 マンションの建設地をじっくり調査

「グランクレア 一社」の建設地は一社駅から徒歩8分。駅からマンションまでの順路に24時間営業のスーパーマーケット「マックスバリュー」があり、コンビニもある。マンション近くに、別のスーパーマーケットもあり、生活はしやすい。

一社駅から「グランクレア一社」への順路に24時間営業のマックスバリューがある。
「グランクレア 一社」から徒歩6分にあるスーパーマーケット・バローも夜9時まで営業

一社は、緩やかな丘陵地帯に位置する。栄エリアよりも標高で約47m高い台地に、落ち着いた住宅エリアが広がる。

「グランクレア 一社」があるのは、街路樹のある通り沿いだ。

一社には、マンションや社宅が多く、転勤族も多く住む、という立地特性がある。

ここで、一社のマンションに対して、私が考えていることをまとめたい。

一社のマンションは、貸しやすい物件が狙い目 その1

一社には名東小学校や神丘中学校など、名古屋では知る人の多い学校が集まっている。

神丘中学校

さらに、坂道の傾斜が緩やかであることや、一社駅から徒歩10分以内に住宅エリアが広がり、便利であるし、落ち着きもあるといった、好ましい立地特性もある。
少子化による人口減少が進んでいるとされるなか、名古屋市は連続して人口が増加。一社駅周辺も人口が増えているのだが、住民の入れ替わりも多いとされている。これは、転勤族が多く住むことを意味している。
転勤族が多いため、一社のマンションは、賃貸に出しやすい。それは、一社の大きな立地特性になる、と私は考えている。
つまり、一社のマンションを購入すれば、将来、親の家に移ったときや、自分自身が転勤になったとき、「人に貸す」ことで、マンションを有効活用しやすいわけだ。
では、どんなマンションがより賃貸で活用しやすいのか。後半の「一社のマンションは、貸しやすい物件が狙い目 その2」でまとめたい。

街路樹のある歩道を歩いて、「グランクレア 一社」に到着した。

道路の反対側から見ると、建物周辺の緑の多さと落ち着きがわかる。

建物の裏側はさらに静かで、子供を遊ばせることができる公園もあった。

まとめ

「グランクレア 一社」は、一社駅から徒歩8分で、駅からマンションに向かう途中に24時間営業のスーパーマーケットがあり、生活利便性が高い
駅近くから住宅地が広がる。駅周辺でも静か。街路樹など、緑も多い。
名東小学校と神丘中学校が学区となり、その評価は高い。
公園も身近にあり、子育て環境のよさから、社宅が多いし、転勤族が好んで住む場所でもある。
その結果、一社のマンションは、転勤族に貸しやすい、という特徴が生まれる。

完成している建物内で、プロとしての注目ポイントを解説
━━「グランクレア 一社」は建物が完成しているマンション。その特徴をレポートしたい。

建物が完成したマンションには、大きく2つの長所がある、と考えられる。
その長所は……

さらに、完成しているマンションには、別の長所もある。

調査3 建物が完成している「グランクレア 一社」、その共用部を見てゆこう。

共用部では、まず外観とエントランスに注目したい。
というのも、マンションの外観とエントランスが魅力的だと、「こんなマンションに住みたい」と思う人が増える。それは、中古で売りやすくなることを意味するからだ。
「買いたい」という人が多くなれば、中古価格が下がりにくい。つまり、魅力的な外観とエントランスは資産価値を左右する部分になるからだ。
建物が完成している「グランクレア 一社」の外観とエントランス、そして共用部は非常に魅力的だった。

まず、建物外観はタイル張り部分が多く、リッチな印象。見栄えがよいだけでなく、タイル張りは経年変化を起こしにくいため、長く美しい外観を保つという長所もある。

さらに、「グランクレア 一社」の外観で注目したいのは、建物の裏側(北側)で、共用廊下がある側だ。一般のマンションは、共用廊下の手すりを鉄柵やコンクリートの腰壁にする。
これに対して、「グランクレア 一社」では、バルコニーと同様に、ガラス手すりを配置している。見栄えがグンと上がる工夫である。

このほか、駐車場入り口には電動シャッターゲートが設けられ、リモコンで開けることができる(閉めるのは自動)。

この駐車場は、1住戸に1台分確保され、将来、中古で売却したときにも、1台分を利用できる権利が付くことになっている。

自転車置き場が、屋内に設けられているのも特徴だ。

さらに、建物の入り口=エントランスにはシンボルツリーが飾られ、出入りする人の気持ちを和ませてくれる。素っ気ない出入り口とは大きく異なる点だ。

専門家として、注目したい点を加えると、
メールボックスが最新式で、住戸の鍵をセンサーにかざすと、自分のボックスだけが開く方式

建物の3階部分に「憩いの丘」と名付けられたアウトドアスペースがあり、住人が自由に使える、といった特徴もある。

建物に工夫を凝らし、お金をかけているマンションだと感心した。

まとめ

マンション住人がみんなで使う「共用部」はつくりが凝っているし、ゆとり重視や本物志向の姿勢がみられる。
総戸数34戸という規模で、これだけ共用部に力を入れたマンションは珍しい。
住み始めれば、毎日いい気分になれるし、満足度が長く続く共用部だと感心した。
加えて、資産価値を長く保ち続けることも期待できる。
よくできた建物である。

調査4 「グランクレア 一社」の完成した建物で、住戸内を見る

ここから住戸内の見学に入る。

玄関ドアで注目したい「指はさみ防止」の工夫

住戸は66.01㎡~87.71㎡の3LDKと4LDK。過半数の住戸が4LDKになっているのも、「グランクレア 一社」の特徴だ。

4LDKが多いのは、子育て環境がよいため、子供が2人以上いる家庭が多いと考えたためだ。
コロナ禍の今、4LDKであればテレワークにも対応しやすい、という長所も生まれている。

「グランクレア 一社」は、オール電化マンションである。
特徴的な電気設備を中心に、キッチンや浴室、洗面所など水まわりの設備をみてゆこう。

まず、キッチン設備について

さらに、キッチンに凝らされた細かな工夫を紹介する

洗面台にも工夫が多い

お風呂の設備も最新式だ

最後は、トイレ。ここにも工夫が多い。

「グランクレア 一社」は、オール電化のマンションである。ここで、オール電化のエコキュート・電気温水器について説明したい。まず、エコキュート・電気温水器をみてみよう。

エコキュート・電気温水器の置き場は、住戸によって異なる。

次に、電気温水器の仕組みを簡単に説明したい。

ここで、エコキュート・電気温水器でチェックしたいポイントも公開

「グランクレア 一社」の事業主・中電不動産は、基本的にすべての住戸に防災備蓄倉庫をつけている。その特徴も紹介したい。

防災備蓄倉庫には、災害への備えだけを収めることになっている。でも、十分に広い。十分すぎるほどで……まあ、うれしい。
なお、防災備蓄倉庫の設置場所は、住戸によって異なる。

その他、「グランクレア 一社」の建物には、プロ目線で「よく考えてある」と感心する工夫が多くあるので、紹介したい。

●間取り四隅の柱を住戸外に出して、室内の有効面積を広げている

●バルコニーで隣戸との境にコンクリート造の壁を配置

●住戸内のスライドドアを天吊りにしている

まとめ

「グランクレア 一社」の住戸部分には、特徴が多い。
今回、写真や動画で紹介しきれなかった箇所として、一部住戸は天井高が2m70㎝もあって、開放感が大きい。
そして、すべての住戸の窓は、ペアガラスサッシよりも断熱効果が大きいLowEペアガラスになっている。
「グランクレア 一社」は、住む人に身になって、長く満足度が続く設備仕様を採用しているマンションと評価される。

一社のマンションは、貸しやすい物件が狙い目 その2

建物をすべて見た上で、「グランクレア 一社」は、転勤族に貸しやすい条件を備えている、と改めて感じた。
まず、4LDKタイプなど、ゆとりある住戸プランが多いこと。賃貸に出すときも、「駐車場付き」にできること、建物の外観がリッチであることも、賃貸に出すときは有利になる。
一般的に、転勤してくる社員のための賃貸住宅は、総務部によって用意されることが多い。その際、総務部は、見た目のよいマンション、駐車場を含め、建物のセキュリティが守られるマンションを選ぼうとする。
さらに、マンションの事業主がどこかも、確認する。「この会社のマンションならば、心配ない」ことを確認したがるわけだ。
中部電力グループの中電不動産が事業主となる「グランクレア 一社」は、多くの要素を備え、貸しやすいマンションになる、と考えられる。

最後に

「グランクレア」の事業主の中電不動産は、中部電力のグループ企業だ。
そして、「グランクレア 一社」は、中電不動産にとって、名古屋市内での第1号物件となる。
本拠地・名古屋で初めてのマンションであるため、ひときわ力が入ったマンションである、との印象を受けた。
タイル張りの多い外観で、共用廊下側にもガラス手すりを採用。戸境壁の多くがしっかりしたコンクリート造。全戸に防災備蓄倉庫が付く……いずれも、すべての人にとってうれしい工夫となるはずだ。
一方で、ディスポーザーや床暖房は付けていない。人によって好みが分かれる設備、故障やメンテナンスの手間が心配になる設備は避けたのだろう。
また、あらゆる設備を付けると、分譲価格が上がってしまうという問題もある。
3LDKが4390万円から、という「グランクレア 一社」の価格設定には納得感がある。
「グランクレア一社」は、総合点が高く、お買い得感が大きいマンションと評価された。

◆「グランクレア 一社」公式サイトはこちら

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