シティテラス湘南平塚(住友不動産)

2023年4月、住友不動産様から依頼頂き取材しました。

シティテラス湘南平塚 (住友不動産)

住宅評論家・櫻井幸雄が分譲中マンション、もしくはこれから販売開始されるマンションをスマホ片手に取材。建設地と最寄り駅、そして販売センターを歩き回り、「どんなマンションなのか」「注目すべきポイントは」を調べる。
今回現地調査したのは神奈川県平塚市で、JR東海道本線線・湘南新宿ラインの平塚駅から徒歩12分の「シティテラス湘南平塚」。2023年に建物が完成したばかりの大規模マンションだ。完成した建物内にも入り、その魅力や立地特性を探った。

説明中の動画はコメント入りで、動画中にだけ出している情報もある。ぜひ、音を出して視聴いただきたい。

平塚に住む魅力を現地調査する
━━平塚駅からマンション周辺、そして湘南の海まで実際に歩いて立地特性を調査した。

調査1 「通勤圏の湘南」━━平塚駅の海側立地ならば、湘南のビーチが近いという利点を歩いて検証

平塚駅周辺では、新築マンションの分譲が絶えない。首都圏における新築マンション多発ゾーンのひとつと言ってよい。
その理由は、2つあると考えられる。
まず、魅力的なビーチが近いこと。施設が整い、きれいなビーチまで駅から歩いて行くことができる。そして、意外に都心への通勤が楽であることも大きい。
2つの利点を実証したい。

まず、「湘南の海が近い」ことについて。
首都圏には海に近い場所が多いのだが、その多くは「ベイサイド」=コンクリートの岸で囲まれた湾で、「シーサイド」=砂浜部分を含む海岸は少ない。
湘南には、貴重なシーサイドがある。そのなかで、JR駅で海まで歩いて行けるところはさらに少ない。平塚は、湘南のなかでもJR駅から海まで歩いて行きやすい希少なスポットとなる。

駅からビーチまでは約1㎞、歩いて13分ほどだ。
「シティテラス湘南平塚」の立地は、平塚駅の海側。同マンションに住む場合、「ビーチが身近である」ことに魅力を感じる人が多いはずだ。
そこで、最初に「平塚のビーチ」とはどんな場所なのかを現地調査した。建物を取材した当日は曇りだったので、ビーチの取材はごきげんな晴れの日に行った。

平塚駅から海に向かう「平塚なぎさプロムナード」は平坦でまっすぐな道。両脇の歩道も広い。写真は、海岸手前の歩道橋から駅方向を見たところ。

海岸沿いの国道134号線「西湘バイパス」を安全な歩道橋で渡った先がビーチの入り口だ。

歩道橋とビーチの間に防砂林がある。防砂林を抜ける道は、ハワイか沖縄のようで、気分が盛り上がる。

「湘南ベルマーレ ひらつかビーチパーク」は、設備が整い、清潔さが印象的な海岸だ。

展望台があったので、上がってみた。

飲食も楽しみやすい。

うれしいのは、清潔なトイレにシャワー、そして着替えのスペースも用意されていることだ。

このほか、付近のビーチでは湘南海岸公園龍城ヶ丘ゾーン整備計画もあり、新しい海辺のレジャースポットがもうひとつ増えることになっている。 
「シティテラス湘南平塚」に住めば、このようなビーチに散歩がてらに行くことができるし、自転車や路線バスも利用できる。
リゾートマンションのように、海が生活の一部になる。取材を通して、その楽しさがよく分かった。
一方で、「シティテラス湘南平塚」は海岸線から1㎞ほど離れているので、潮風の弊害も少ないと考えられる。非常に好ましい立地だと評価された。

まとめ

「シティテラス湘南平塚」は、平塚駅の海側に立地する。
平塚駅は、湘南でJRの駅から海岸まで歩いて行きやすい希少な場所。そのため、「シティテラス湘南平塚」はJRの駅にもビーチにも歩いて行きやすいマンションとなる。
平塚駅から1㎞程度のビーチは、整備されて施設は清潔だった。
さらに、新しいビーチ施設がオープンする予定もあり、海が身近な生活を満喫できるマンションとなる。
一方で、「シティテラス湘南平塚」は海に近すぎず、潮風の弊害も少ないと考えられる。

調査2 「平塚駅ならば、意外に都心への通勤が楽」という利点を検証

「シティテラス湘南平塚」の最寄り駅は、マンションから徒歩12分の東海道本線・湘南新宿ラインの平塚駅だ。
東京、横浜方面から電車に乗ると、藤沢駅・辻堂駅・茅ヶ崎駅と続き、その先が平塚駅。この平塚駅は意外に都心への通勤が楽という利点がある。

駅併設の商業施設も充実する平塚駅。

平塚駅からは、JR東海道本線と湘南新宿ラインを利用でき、電車によって横浜駅、品川駅、東京駅へ、そして渋谷駅、新宿駅などへ乗り換えなしで行くことができる。

所要時間は横浜駅まで40分、品川駅59分、東京駅69分、渋谷駅69分、新宿駅75分など。
東海道本線・湘南新宿ラインの本数は多く、6時台で15本、7時台19本、8時台12本となっている。
加えて、6時台~8時台に5本の始発電車が出るのも、平塚駅の特徴。「始発電車で座って通勤できる」ことは、平塚駅の利点となっている。

さらに、平塚駅からは東海道本線、湘南新宿ラインの特急も利用できる。
JR東海道保線・湘南新宿ラインでは2021年3月15日から「湘南ライナー」を格上げする形で、特急「湘南」の運行が始まった。
これは、スマホなどで座席指定券を購入するもので、必ず座れる。その本数は6時台から8時台までの上りで6本あり、指定は取りやすい。

特急「湘南」を利用すれば、東京駅まで55分、新宿駅まで61分の所要時間となる。
特急「湘南」以外でも、東海道線、湘南新宿ラインの車両にはグリーン車が付いており、グリーン料金を払えば座って通勤しやすい。
テレワークなどで、都心に通勤する日は少ない、という人であれば、別途料金を払ってゆったり座ってゆくのもよさそうだ。

都心への通勤が意外に便利、という利点に加え、平塚駅周辺は買物便利という立地特性もある。
まず、「シティテラス湘南平塚」は大規模商業施設の予定地に隣接している。その商業施設は、「(仮称)スーパービバホーム湘南平塚」で2024年1月の開業を目指している。ホームセンターに加え、家電量販店やスーパーマーケットなどが入る予定だ。
そして、徒歩6分に「しまむらストアすみれ平店」がある。品ぞろえ豊富で、特に生鮮食料品の品質が高いと地元で人気のスーパーマーケットである。
さらに、平塚駅直結の商業施設「ラスカ平塚」の1階には24時間営業のスーパーマーケットがあり、通勤帰りで夜遅くなっても買物ができる。

平塚駅北側では「ららぽーと湘南平塚」が人気を集めているし、2023年4月28日「ジ・アウトレット湘南平塚」もオープン。エリアの活気が増している。

平塚では、「湘南ひらつか七夕まつり」が有名だが、そのメイン会場となるのが「湘南スターモール商店街」。平塚駅周辺が賑わう時である。

買い物は、人生において最後まで残る仕事の1つなので、買い物便利なマンションに住めば、高い満足度がずっと続くことになる。日々の買い物が便利かどうかは、マンション選びの重要ポイントだ。

もうひとつ立地面の特徴を挙げると、同マンションは地元の評価が高い平塚市立花水小学校と平塚市立浜岳中学校の学区に位置している。いずれも歴史が長い学校で、常に生徒数が多く、活気もある。同マンションは、その両校に徒歩9分以内だ。
立地の魅力は大きいといえる。

平塚市立花水小学校
平塚市立浜岳中学校
まとめ

「シティテラス湘南平塚」の建設地・平塚は、都心への通勤圏に位置し、電車の本数が多い。
平塚駅からは東海道線と湘南新宿ラインの両方が利用でき、東京駅や渋谷・新宿駅へのアクセスがよい。
特急「湘南」の指定席や東海道本線、湘南新宿ラインの始発電車、そしてグリーン車を利用することで座って通勤もしやすい。
買物も便利で、「シティテラス湘南平塚」は大規模商業施設の予定地に隣接している。
徒歩6分に「しまむらストアすみれ平店」があるし、平塚駅には24時間営業のスーパーマーケットもある。
「ららぽーと湘南平塚」や「ジ・アウトレット湘南平塚」も利用でき、七夕まつりのメイン会場となる「湘南スターモール商店街」もエリアの魅力となる。

完成したばかりの建物で、プロとしての注目ポイントを解説したい
━━「シティテラス湘南平塚」は2023年に建物が完成したばかりのマンションだ。建物が完成しているので、日当たりや静かさなどを実際の建物で確認できる。確実なマイホーム購入ができるわけだ。
完成したばかりの建物内に入り、その特徴をレポートしたい。

調査3 マンションの建物と共用部を調査

「シティテラス湘南平塚」は総戸数425戸で、平塚市内で最大のマンションとなる。
完成した建物はスケールが大きい。早速、建物の外観や共用部の特徴を現地調査した。

「シティテラス湘南平塚」では敷地内に約2000本もの樹木を植え、緑に囲まれたマンションになる計画。マンション内に保育施設が設けられる。いずれも、小規模、中規模のマンションでは実現しない特性だ。

外壁は落ち着いた色合いで、タイル張りが多い。

バルコニーと共用廊下の一部手すりはガラス張りとなる。タイル、ガラスを多用した外観と樹木の多い敷地計画は高評価のポイントとなる。というのも、タイル、ガラスは経年変化を起こしにくく、美しさを長く保つから。加えて、樹木はやがて大きく育ち、建物を飾る要素となる。
タイル、ガラス、樹木で見栄えのよい外観が長く維持されれば、中古で売りやすい状態が継続する。つまり、タイル・ガラスを多用し、樹木に囲まれた外観は資産価値を高く保つ効果を生むことになる。だから、高評価のポイントとなるわけだ。

周囲は、一戸建て中心の住宅地。落ち着いた環境も、「シティテラス湘南平塚」の特徴となる。

続けて、建物内の共用部分をみてゆきたい。オートロックのエントランスを抜けると、スケールの大きなエントランスホールが現れる。

このように壮大なエントランスホールが実現するのも、大規模マンションだからこそ。
マンションにおけるエントランスは、一戸建てにおける玄関部分と同じ。来客を迎える大事な空間なので、立派なほうがよい。エントランスが立派だと、マンション全体の評価が上がる。それもまた、中古で売るときの好材料となるし、住んでいる間は、毎日眺めて気分がよい。
マンションのエントランスは立派であって困ることはないのだ。

「シティテラス湘南平塚」には、テレワームのためのスペースがある。近年、建物内にテレワークのためのスペースを備える分譲マンションが増えているが、コロナ禍で、その内容が充実。「シティテラス湘南平塚」では無料で使える「テレワークラウンジ」と1時間100円で利用できる「テレワークブース」の2箇所がつくられている。

まず、「テレワークラウンジ」を見学。

続けて、「テレワークブース」も見てみよう。

このほか、「シティテラス湘南平塚」の共用施設で興味を引かれたのが、駐車場。平置きと機械式に分かれるのだが、機械式でもハイルーフ対応になっている。背の高いワンボックスカーなども収めることができるわけだ。

平塚であれば、マリンレジャーだけでなく、箱根や丹沢・大山など山のキャンプ場にも出かけやすい。家族でレジャーに出かけるための大型車も無理なく駐車できるわけだ。
駐車場内には洗車スペースも設けられている。

まとめ

全425戸の大規模マンション「シティテラス湘南平塚」は、2023年に完成しており、実際の建物を見て購入を検討できる。
日当たりのよさや、静かさなど、実際の建物で確認できることは数多い。
その建物は、「(仮称)スーパービバホーム湘南平塚」建設予定地の向かいに位置している。
周囲は、一戸建て中心の落ち着いた住宅エリアだ。
完成した建物はタイル張りとガラス面が多く、経年変化を起こしにくい。
敷地内には約2000本の樹木が植えられ、緑に囲まれたマンションとなってゆくはずだ。
タイル、ガラスを多用し、樹木に覆われたマンションは、中古で売りやすく、資産価値を保ちやすい。
スケールの大きなエントランスホールやテレワークラウンジなど共用施設が充実する。
駐車場は、すべてハイルーフ対応となる。

調査4 モデルルームとして公開されている住戸内で、居住性重視の特徴を見てまわる

完成した「シティテラス湘南平塚」の建物内で、住戸部分をみせてもらった。
その住戸は、70㎡前後の3LDKとなり、ゆとりがある。
建物内では、4つの住戸がモデルルームとして公開されていた。そのうち、2つを見せてもらった。

最初に見学したのは、専用庭付きの1階住戸だ。

「シティテラス湘南平塚」は、設備仕様のレベルが高いのも特徴。キッチンにはディスポーザーが付けられている。

次に注目したいのは、リビングにも住み心地を高める工夫が多いこと。下がり天井や柱形の食い込みがないこと、そして部屋を区切る引き戸が天吊り式になっている、といった工夫が凝らされている。
四隅の柱4本をほとんど住戸外に出している。
これがすべて住戸内に食い込んでいると、室内の有効面積は3㎡~4㎡減ることになるのではないか。
つまり、「シティテラス湘南平塚」の住戸は、70㎡でも、実質73㎡とか74㎡の居住面積があると考えられる。

リビングと居室を区切る引き戸にはソフトクローズ機能が付けられる。引き戸を閉めるとき、ゆっくり閉まって、不快な衝撃音を出さない方式である。これは、なかなか出会えない工夫だ。

浴室はミストサウナ付きだ。

洗面台にも、細かな工夫がある。

最後に、重要な特徴を解説したい。
それは、住戸内に収納スペースが多いことだ。「シティテラス湘南平塚」は3LDKタイプがそろえられ、すべての住戸にウォークインクローゼットが2つ付くなど、収納充実のプランニングが行われている。
2つのウォークインクローゼットは、別のモデルルームで見せてもらった。

主寝室だけでなく、もうひとつの寝室(子供部屋として使うケースが多いだろう)にもウォークインクローゼットが付いている。

まとめ

「シティテラス湘南平塚」では、完成した建物内で4つのモデルルームを公開している。
実際の住戸内で、日当たりや騒音の有無を確認できるので、確実なマイホーム購入ができる。
その住戸は、70㎡前後の3LDKタイプでゆとりがある。
面積が広いだけでなく、間取り4隅の柱をほぼ住戸外に出していることで、有効面積を拡大。天吊り式引き戸などの工夫で、のびのび暮らすことができそうだ。
ゆとりある広さを生かし、すべての住戸にウォークインクローゼットが2つ付くなど、収納充実のプランニングとなっている。
キッチンにはディスポーザー、浴室にはミストサウナも付く。設備充実のマンションであることも、「シティテラス湘南平塚」の注目点となる。

最後に

調査が終わったところで、「シティテラス湘南平塚」から感じた特性を解説したい。

私が高く評価するのは、このマンションが平塚駅の海側に立地していること、そして、海に近すぎないことも高評価のポイントだ。
なにより注目すべきなのは、価格を抑えていながら、建物の質や設備レベルを上げていること。新築マンション価格の上昇に伴い、首都圏郊外でも3LDKは5000万円以上が当たり前になりつつあるなか、70㎡前後の3LDKタイプが4000万円台で購入可能で住み心地を高める工夫が多い。こういうマンションは、住み始めてからの満足度が高く、その満足感が長く続くことになるはずである。

◆「シティテラス湘南平塚」公式サイトはこちら

記事や動画内の気になる用語をプロの視点で解説

◆櫻井幸雄の用語解説「40年の取材でわかった住宅設備のリアル