シティタワーズ東京ベイ(住友不動産)

2021年12月取材

シティタワーズ東京ベイ (住友不動産)

住宅評論家・櫻井幸雄が、分譲中マンション、もしくはこれから販売開始されるマンションをスマホ片手に取材。建設地と最寄り駅、そして販売センターを歩き回り、「どんなマンションなのか」「注目すべきポイントは」を調べる。
今回は、東京都の湾岸・有明エリアに完成しているマンション「シティタワーズ東京ベイ」とその周辺を現地調査した。

調査1━━「大規模商業施設やホテル、劇場などとの複合開発」が完成した 

「シティタワーズ東京ベイ」は総戸数1539戸の巨大マンション。住友不動産が開発する大型商業施設、ホテル、イベントホールなどとともに複合開発される。そのスケールの大きさから、分譲は時間をかけて行われている。

分譲が始まったばかりの2017年。マンションの建物は建設がはじまったばかりで、マンション周辺の商業施設、ホテル、コンサートホールは、模型で展示され、「シティタワーズ東京ベイ」に住めば、こんな暮らしが実現する、と説明されていた。

2021年6月、その夢が実現。「住友不動産 ショッピングシティ 有明ガーデン(以下、有明ガーデン)」がマンションの北側にオープンした。

2021年6月、オープン当初の取材で撮影した有明ガーデン。一般の来場者がいないところでの撮影のため、閑散としているようにみえるかもしれない。
実際には、平日も非常に賑わいのある商業施設になっている。

有明ガーデンでは、日本武道館と同規模で日本最大の劇場型イベントホールとなる「有明ガーデンシアター」もオープンし、そのこけら落とし公演が2020年7月に開催された。
続けて2020年8月には大規模ホテルの「ヴィラフォンテーヌ グランド 東京有明」と約6800㎡で芝生エリアもある「有明ガーデンパーク」がオープン。さらに、2021年9月にはライオンキングを上演する「有明四季劇場」がオープン。これで、「有明ガーデン」のすべての施設が開業した。

有明ガーデンには、関東最大級の「無印良品」をはじめ、約200の店舗が集まり、湾岸エリアでは最大級の商業施設となっている。

有明ガーデンの商業施設内部(開業時の取材で撮影したもの)

総戸数1539戸の「シティタワーズ東京ベイ」は、この有明ガーデンとペディストリアンデッキで直結している。湾岸(東京臨海副都心)最大規模の商業施設と直結している唯一のマンションである。その便利さは、想像される以上だ。

有明ガーデンオープン時の取材で撮影した写真。正面が有明ガーデンの商業施設。左手側に有明ガーデンシアター」がある。右側に見える建物が「シティタワーズ東京ベイ」。2棟が見えており、写真に入っていない棟が1棟、手前側にある。

ペディストリアンデッキは歩行者だけの通路なので、安全。この場所も、取材当日、一般の人がいなかったので閑散としている。もちろん、今は賑わっている。

ちなみに、スーパーマーケットと飲食フロアは通常夜11時までの営業なので、「シティタワーズ東京ベイ」に帰宅後、シャワーを浴び、着替えて買い物や食事に出かけることもできる。
夜、同マンションから有明ガーデンに向かうと、有明ガーデンシアターが照明に照らされる。まるで美術館のような美しさだ。

まとめ

「シティタワーズ東京ベイ」は、夢のような暮らしを実現するマンションとなる。
このようなマンションは、便利で楽しいだけでなく、資産価値も高く保たれる。
というのも、商業施設隣接のマンションには、「あんな場所に住んでみたい」という人が絶えない。それが、中古人気を支えるからだ。
「シティタワーズ東京ベイ」は、利便性に加えて資産性の面でも秀でたマンションということになる。

調査2━━湾岸エリアで希少な「駅近」マンションである

「シティタワーズ東京ベイ」は、湾岸・有明エリアに建設される大規模超高層マンションであり、湾岸最大の商業施設に隣接。それだけでも、他に事例がない特徴となるのだが、さらに、もうひとつ大きな特徴がある。
それは、ずばり、「駅近」であることだ。
じつは、有明や東雲、豊洲といった湾岸エリアには、駅から歩いて10分以上のマンションが少なくない。最寄りの鉄道駅までバスを使うマンションもある。もともと、湾岸エリアは東京駅や銀座界隈まで5㎞程度以内という都心近接の場所。大手町や銀座にも自転車でも行きやすいので、「便利な場所」のイメージがある。「便利な場所」であるのは事実なのだが、駅から遠いマンションが少なくないのだ。

有明ガーデンがオープンした2020年夏、そのことを知らせる横断幕が出されていたりんかい線国際展示場駅。「シティタワーズ東京ベイ」から歩いて4分となる。

そのなかにあって、「シティタワーズ東京ベイ」は、東京臨海高速鉄道りんかい線国際展示場駅まで徒歩4分で、ゆりかもめ有明駅まで徒歩3分。それも、ペディストリアンデッキや陸橋など歩行者専用道路を歩いて4分と3分なので、早く、安全だ。

「シティタワーズ東京ベイ」から徒歩3分のゆりかもめ有明駅からは豊洲駅まで13分の所要時間だ。

そして、通勤で、りんかい線国際展示場駅から都心に向かう場合、「意外なほど電車が空いている」ことが隠れた長所となる。
国際展示場駅から大井町、大崎、を経て渋谷駅、新宿駅まで行くことができるのだが、朝の通勤時間帯でも、座ることができるほど電車が空いているのだ。
これは、国際展示場駅からりんかい線を使う人たちが、人に教えたくない、と思っている利点である。
現状、りんかい線を利用すれば、国際展示場駅から渋谷駅までは19分となる。
反対方向の電車で新木場駅まで行き、京葉線に乗り換えれば東京駅へ12分(通勤時13分)。また、羽田空港第1ビルまでは天王洲アイル駅で東京モノレール区間快速に乗り換えて19分(通勤時22分)となる。
日々の通勤だけでなく、羽田空港にも、東海道新幹線に乗るための品川にも行きやすい……それも「シティタワーズ東京ベイ」の立地特性となる。

「シティタワーズ東京ベイ」の建設地は、銀座から4.6㎞、新橋から4.7㎞、東京駅から5.2㎞と都心中枢に近い。建設地の横には現在建設中の環状2号線があり、環状2号線が開通すれば、新橋や虎ノ門、赤坂、六本木方面へも直結する。その環状2号線にはBRT(バス高速輸送システム)が運行される予定(既に部分開業)になっており、鉄道と同様に使える新しい交通手段として期待されている。

まとめ

「シティタワーズ東京ベイ」は、徒歩4分以内に2路線2駅があり、駅に近いマンションである。
それは、湾岸エリアにおいて、希少な特徴だ。
湾岸は「都心に近く、便利な場所」なのだが、居住人口が多く、都心に向かう電車は混雑する。その混雑さえなければ、と思う湾岸在住者は多い。
その点、「シティタワーズ東京ベイ」は、混雑を避ける交通手段が複数あるマンションということになる。
それもまた、「シティタワーズ東京ベイ」が備える利点だと評価される。

調査3━━「外国人と共に暮らす」という、未来の東京を象徴する街となる

「シティタワーズ東京ベイ」が位置する臨海副都心は、東京の7大副都心のひとつであり、最も新しく、最大面積の副都心だ。他の副都心と比べて圧倒的に緑が多く、公園が多いのも特徴となる。

緑が多く、公園も随所に設置されている臨海副都心(有明テニスの森公園で撮影)

住みよい場所であるだけでなく、国際ビジネスの拠点を整備する国家戦略特区であり、国際競争力向上を目指すアジアヘッドクォーター特区、そして特定都市再生緊急整備地区にも指定され、グローバルなMICE・観光拠点への発展も見込まれている。
日本と東京都は、外国企業と外国人観光客を呼び込み、新らたな飛躍を目指しているのだが、その拠点となる場所というわけだ。

「シティテラス東京ベイ」は、国際都市・東京の流れに乗ったプロジェクトといえる。
 
同タワーズエリアでは「シティタワーズ東京ベイ」以外でも2000戸もの住宅が分譲され、この地で生活を営む家族が増加。休日には親子連れの姿が多く、「有明が地元」という声も聞かれるようになった。多くの人たちの生活が根付き、街が成長しているわけだ。
 
湾岸エリアは、東京五輪で選手村が設置されたことで、世界的に知名度が上がった。
注目が集まり、これから、ますます活気が出る場所に住むことは大きな魅力となる。

ちなみに、最寄りの江東区立有明小・中学校は「施設一体型の小中連携校」。厳密にいうと小中一貫校ではないが、それに近い性格があり、児童と生徒の交流や教職員の協力体制もよい、と評価が高い。
校舎は最新の鉄筋コンクリート造だが、温かみのある学校であることも、子育て世帯にはほほえましい。

まとめ

湾岸エリアは都心に近くて、緑が身近。
買い物やコンサートの楽しみが豊富で、国際色豊か。
さらに、2020年東京五輪では選手村が設置され、いくつもの競技が行われた。
そんな華やかな話題が多い場所、日本中探してもめったにない。
 “めったにない”と思われる場所の大規模複合開発マンションが、「シティタワーズ東京ベイ」である。

調査4━━免震構造を採用し、間取りの工夫も豊富。居住性の高さも特徴に

「シティタワーズ東京ベイ」の建物は3棟に分かれ、地上33階建てが2棟で、地下1階地上32階建てが1棟の構成。すべてに免震構造が採用され、地震の揺れを軽減させるマンションとなる。

建物の南側は道路と東京臨海防災公園があるので、眺望・採光に恵まれる。将来にわたって、その眺望・採光のよさは変わらないだろう。一方、北向きであれば、都心の夜景を楽しむことができる。
近年、「超高層は夜景が重要」という認識が強まっている。その夜景派には、たまらない眺望が実現するはずだ。

一方で、高速道路が近いので、音を気にする人もいそうだ。
「シティタワーズ東京ベイ」では、遮音対策に力が入れられ、高速道路側には二重サッシを採用。窓を閉めれば、音の聞こえ方が大幅に低減される。

「シティタワーズ東京ベイ」はすでに建物が完成しているので、音の聞こえ方を実地に確認できる。高速道路が気になる人は住戸内のモデルルームで音の聞こえ方を確認するとよいだろう。
そして、現在は、高速道路に近いマンションに対して、別の見方も生まれている。
それは、「道路からよく見えて、目立つマンションは中古で人気が高まりやすい」というもの。その事例が複数あるのだ。
そのことに関しては、Yahoo!ニュースで取り上げた記事がある。そちらも参考にしていただきたい。
新築時価格から1.5倍に上昇する例も なぜ高速道路脇の中古マンションが人気に?

エントランスはホテルのロビーを思わせる2層吹き抜け。玄関キーをバッグやポケットに入れておけばオートロックが解除されるハンズフリー方式が採用される。

「シティタワーズ東京ベイ」のエントランスには、エスカレーターも設置されている。

住戸内では、設備仕様のレベルが高いことも特筆される。
キッチンにはディスポーザー(生ゴミ粉砕処理機)と食器洗い乾燥機、天然石カウンタートップが標準設置される。都心の高級マンションにふさわしい仕様だ。

浴室にはミストサウナ、タンクレストイレなどとひとクラス上の設備を備える。
加えて、開放的な室内を実現するのも、同マンションの特徴。LD部分の天井高は最大2.6mと高く、ワイドスパンの採用ですべての居室を開口部側に設置————つまり、すべての部屋に窓が付く。バルコニー側の柱を極力住戸の外に出すアウトフレーム設計で、室内の有効面積を拡大。収納スペースを多く設置する、といった住み心地重視のプランニングが行われる。

まとめ

「シティタワーズ東京ベイ」は、建物の質も高い。
3棟に分かれた超高層マンションとなり、地震の揺れを低減させる免震構造を採用。
免震構造の効果は大きく、超高層マンションに住んだ経験がある人は、他の超高層マンションに住み替えるとき、必ず免震構造を選ぶほど。安心感が大きい。
高速道路が建物の南側にあるが、二重サッシで遮音対策は万全だ。
一方、高速道路で南側が大きく開けるため、採光・眺望にすぐれる、という利点が生まれる。
高速道路からよく見えて、目立つマンションは、値上がりしやすい、という傾向もある。
エントランスなど共用施設は豪華。
住戸内設備のレベルも高い。
それら、建物の特徴は、完成している建物内で確認することができる。

調査5━━山手線内側エリアでマンション価格が上昇した現在、狙い目のマンションとなる

今、首都圏のマンションは価格が大きく上昇している。山手線内側エリアでは、5億円、10億円というとんでもない価格のマンション住戸も登場しはじめた。1億5000万円以上の3LDKが当たり前になりつつある。

その理由は、東京のマンション価格が、世界基準で設定されるようになったからだろう。パリ、ロンドン、ニューヨークのマンション価格、そして香港、シンガポールのマンション価格は、いずれも東京より高い。
「高くなった」とされる東京都心のマンション価格だが、パリ、ロンドン、ニューヨークと比べれば、まだ半額程度だ。
海外の大都市でマンションを買う人と法人が東京のマンションを買いに来るので、東京のマンション価格は世界の基準に合ってきた。
「日本人の感覚からしたら、高すぎる」「もう、日本人には買えない」ともされるが、世界を相手に販売される商品は、いずれも日本人からみたら高すぎる。
たとえば、今、スマホの最高機種は15万円とか20万円する。日本人の感覚からしたら、高すぎるだろう。しかし、欧米では普通と考えられている。
欧米の物価水準は日本の倍くらいではないか。そうなると、15万円、20万円のスマホは、欧米人の感覚で7万円から10万円……それくらいの物価差が生じているわけだ。
この物価差を埋めるため、日本のマンション、特に東京都心のマンション価格が上昇してしまうのである。
そう考えれば、今のうちに、なんとか手が届くマンションを買っておくことは資産を守る上で有効ということになる。
「シティタワーズ東京ベイ」は、今、狙い目のマンションになるわけだ。

有明ガーデンからは、「シティタワーズ東京ベイ」の建物がよくみえる。有明ガーデンオープン時の取材で撮影したもの。現在は、買い物客で賑わっている。
まとめ

東京の山手線内側エリアでは、3LDKが1億5000万円以上というケースが増えた。
東京中心部のマンションは世界を相手に売られる商品。
世界的な大都市である東京では、パリやロンドン、ニューヨークのマンション相場価格に合わせた価格設定にならざるを得ない。
東京のマンション価格が値上がりしているのはバブルではなく、世界価格との調整が行われている結果とみることができる。
となれば、湾岸はまだ割安と考えられる。
湾岸は、今なお狙い目の場所である。

最後に

「シティタワーズ東京ベイ」は、住友不動産のフラッグシップ・プロジェクトとなる。
このような記念碑的物件を取材するとき、私は過去に取材したいくつかのマンションを思い浮かべる。
広尾ガーデンヒルズやワールドシティタワーズ、そして新橋駅近くの汐留や錦糸町、横浜のみなとみらい地区などで建設された有名マンションの数々だ。
いずれも、鳴り物入りで分譲が始まり、話題となった。それらは、すべて名マンションとして中古市場で高い人気を保っている。
つくり手が精力を注ぎ込んだ作品は、歴史に残る銘品となりやすい。マンションも同様ということだろう。

◆「シティタワーズ東京ベイ」公式サイトはこちら

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