2019年4月10日取材
シティテラス橫濱サウス ザ・ガーデン (住友不動産)
インプレッション1——建物が完成し、その長所が際立つマンションである

「シティテラス橫濱サウス ザ ・ガーデン」は、建物が完成し、2019年4月から建物内モデルルームの公開が始まったマンションである。

近年、完成した建物を見て購入を検討できるマンションの人気が上がっている。その理由はいくつかある。

まず、現在のような価格上昇期、分譲マンションは人気ある場所に建設しにくく(土地が値上がりするため)、設備仕様のレベルを下げざるを得ない(レベルを上げると、分譲価格がさらに高くなるため)。

その点、2年前、3年前から工事が始まったマンションは、立地も内容もよい。「昔のほうが、よかった」といわれる状況が生じているため、完成マンションのよさが際立っているわけだ。

そして、完成マンションは、実物を見て購入を検討できる。窓からの眺望や日当たり、騒音の有無などを実際に確認できるわけだ。これは、失敗のない購入方法となる。

建物が完成した「シティテラス橫濱サウス ザ・ガーデン」も、実地に建物を見て、そのよさを確認することができた。

インプレッション2——敷地南側が市の公園。住人専用の中庭も付く

「シティテラス橫濱サウス ザ・ガーデン」は横浜駅から2km圏に建設され、総戸数294戸の「大規模」。それも、超高層ではなく、約1万4000m2の敷地に10階建て5棟が建つ、横に広い大規模だ。

建設地周辺には、横浜で有名な藤棚地区商店街連合会があり、生活は便利だ。横浜駅と同じ横浜市西区アドレスとなり、建設地の近くには西区役所もある。

横浜駅まで歩いても19分。この便利な場所に、10階建てのスケールの大きなマンションが登場するのは、驚きだった。

実際、同マンションの建設地に以前建っていた集合住宅は5階建てまでだった。

ところが、「シティテラス橫濱サウス ザ・ガーデン」は建物を10階建てにして、敷地内にゆったり配置。建物の足元に生み出されたオープンスペースに住民専用の中庭や公開空地、提供公園を配置。敷地内に保育園もつくられる、敷地南側に新設された市の公園とともに、開放感あふれる大規模マンションに仕上げられている。

その中庭に立つと、静かさが身を包む。取材した日は風が強かったのだが、中庭はほとんど無風。外の世界と隔絶した別世界がつくられていた。また、周囲より背の高い建物となるため、眺望の開ける住戸が多くなる。住戸によっては西に富士山、東方向にはランドマークタワーがよくみえる。

敷地面積1万4000m2、全294戸というようなスケールの大きなマンションになると、設計に際して行政との折衝が密に行われる。マンションの魅力を高めるのはもちろん、街にとって有益な存在になるように……。長い折衝の結果、10階建ての建物が建設できるようになり、広いオープンスペースが実現したと考えられる。

このように大規模マンションは、不動産会社にとってデベロッパー(開発者)としての腕の見せどころである。

その大規模マンションは、今、残念なことに数が減っている。「シティテラス橫濱サウス ザ・ガーデン」は数が少なくなった大規模のひとつ。そして、完成した建物を確認しながら、購入を検討できる希少な事例となっている。

インプレッション3——横浜駅も徒歩圏で、多彩な交通手段がある立地

「シティテラス橫濱サウス ザ・ガーデン」の建設地は、京浜急行本線で横浜駅から1駅の戸部駅を最寄りとし、同駅から徒歩5分の地。桜木町駅へ徒歩16分で、横浜駅へも歩いて19分だ。

同マンションの建設地と同様「横浜駅から半径2km圏」に位置するみなとみらい21エリア住人には、「都心への通勤で、横浜駅まで歩いて行く」という人が少なくない。その場合の所要時間は「シティテラス橫濱サウス ザ ガーデン」から横浜駅までの所要時間と大差ないだろう。加えて、同マンションの場合、横浜駅まで路線バスを利用しやすいという長所もある。建設地から徒歩3分の「御所山」バス停から「横浜駅改札前」バス停まで所要時間は約7分。マンションを出てから最短約10分で横浜駅まで到着することになる。

上記路線バスは朝7時台8時台には合計14本が運行され、渋滞の生じにくいルートとなる。「シティテラス橫濱サウス ザ・ガーデン」には、バスの使い勝手がよいという隠れた立地特性もあるわけだ。

都心からの帰宅では、横浜方面への電車は本数が多く、終電も遅い。JR京浜東北線の場合、東京駅、品川駅方面からの終電は横浜駅着が深夜1時10分となっている。ちなみに、この終電は桜木町駅止まりなので、桜木町まで終電に乗ってゆくという帰宅方法もある。夜遅くの帰宅にも心強い立地条件となるだろう。

インプレッション4——3LDKで70m2以上、ディスポーザーなど設備機器も充実する

「シティテラス橫濱サウス ザ・ガーデン」の住戸は70m2以上のゆとりある3LDKが中心。しかも、LD側の柱を極力住戸外に出すアウトポール設計で室内の有効面積を大きくしている。実際、モデルルームをみると、70m2サイズでも75m2の居住空間を感じる。広さを活かしてウォークインクローゼットを2つ設ける住戸が多いなど、室内の収納スペースが充実しているのも特徴だ。

設備面の工夫も多く、キッチン設備ではディスポーザー(生ゴミ粉砕処理機)が付き、システムキッチンの収納はすべてスライド式でソフトクロージング機能付き。引き出しがゆっくり静かに閉まる仕様だ。

このところ、首都圏では土地価格と建設費の上昇から、面積圧縮・省設備の傾向が出ている。60m2前後の3LDKが現れ、ディスポーザーやソフトクロージング機能などが省かれやすい。

その点、「シティテラス橫濱サウス ザ・ガーデン」は、住戸が広く、設備充実なマンションになっている。それも、同マンションが高く評価される要因といえる。

インプレッション5——将来性の高い横浜駅2km圏で、3LDKが5490万円から

現在、横浜駅周辺では、マンション価格が上昇。2017年にはみなとみらい21エリアで「約212m2が8億円」というマンション住戸も登場し、マスコミを賑わせた。「横浜でも、そんなに高額なのか」と驚いてしまうが、じつは横浜のポテンシャルは想像される以上に高い。横浜市の現在人口は373万人に達し、大阪市の271万人より100万人も多い。大阪市より大きな都市なので、高額マンションを購入できる富裕層も多くなっているものと考えられる。

さらに、横浜駅周辺では再開発事業がまだまだ続く。「横浜駅西口北鶴屋地区第1種市街地再開発事業」や「横浜駅西口ビル計画(JR)」などが控えており、これからの発展を考えると、この先マンション価格が下がることは期待しにくい。

横浜は、住みたいけれど、マイホームを購入しにくい街でもあるわけだ。

「シティテラス橫濱サウス ザ・ガーデン」は、その横浜駅から2km圏に位置しながら、「約70m2の3LDKが5490万円から」という価格設定となっている。

この価格設定は、横浜駅2km圏において納得感が大きい。

インプレッション6——今後の価格上昇を想定し、狙い目のマンションとなる

今、首都圏のマンションは価格上昇期に入っている。山手線内側を中心にした都心エリアでは、5億円、10億円というとんでもない価格のマンション住戸も登場しはじめた。その価格上昇は郊外に広がり始めている。

この先、2020年東京五輪の後には大きく値下がりすると予測する人もいるのだが、私はその予測に疑問を持っている。というのも、過去、五輪を開催した国で「五輪まで上昇し、その後一気に下がった」という国はないからだ。

前回1964年の東京五輪のとき、そしてソウル五輪の韓国、北京五輪の中国では、五輪の直後半年くらい経済と地価が下がったがすぐに持ち直して高い水準を続けた。6年前にロンドン五輪を開いたイギリスは、息継ぎすることなく、6年経った今も地価上昇を続けている。

五輪を開く国はインフラ整備を行い、それが経済を後押しするので、「一気に下落」とはならない。ロンドンの場合、市内各地で再開発を行い、街並を一新。その効果で地価が上昇している、と考えられている。

日本でもいろいろな街で再開発が行われ、横浜も生まれ変わっている。加えて、リニア中央新幹線、新東名高速道路、首都高都心環状線の造りかえ……大プロジェクトが五輪後も続くことになっており、それを考えれば「五輪後に一気に下がる」という説に首をかしげざるを得ない。

これから、主要スポットでの価格上昇が続くと考えれば、人口373万人を擁する横浜市で、横浜駅から2km圏に位置する「シティテラス橫濱サウス ザ・ガーデン」の魅力はさらに増す。

まさに、注目のマンションである。