2018年11月12日取材
シティタワーズ東京ベイ (住友不動産)
インプレッション1——「大規模商業施設やホテル、劇場などとの複合開発」その全容が見えてきた

「シティタワーズ東京ベイ」は総戸数1539戸の巨大マンション。住友不動産が開発する大型商業施設、ホテル、イベントホールなどとともに複合開発される。そのスケールの大きさから、分譲は時間をかけて行われている。

私が最初に「シティタワーズ東京ベイ」を取材したのは、2017年の春。そのとき見た3棟の建物完成予想模型は、1年半後の2018年秋、マンション周辺の商業施設、ホテル、コンサートホールを“増設”して一大ジオラマに成長していた。このマンションに住めば、こんな暮らしが実現する、という夢をよりリアルに実感させてくれる模型である。

まず、マンションのすぐ隣の巨大な建物で、日々の買い物ができるし、ファッションなど特別な買い物もできる。食事もコンサートも……そして子育て支援施設も併設される。活気あるゾーンがマンションの北側に展開され、南側はゲートブリッジや羽田方向に大きく眺望が開けていることも分かった。

買い物施設は、スケールと共に内容も大切だ。どこにでもあるようなお店が集まっていても、おもしろくない。その点、「シティタワーズ東京ベイ」に寄り添う大型商業施設には、気になる計画がある。それは、日本初上陸の施設が複数出店するというもの。私が得た情報では、「スポーツエンターテイメント施設」が入るし、「劇場」の誘致情報も出ている。

「シティタワーズ東京ベイ」周辺は、全体ができあがったとき、湾岸の人気スポットの一つになることは間違いない。その場所での生活はどのようなものになるのだろう。期待が膨らむマンションである。

「シティタワーズ東京ベイ」は、住友不動産のフラッグシップ・プロジェクトとなる。このような記念碑的物件を取材するとき、私は過去に取材したいくつかのマンションを思い浮かべる。広尾ガーデンヒルズやワールドシティタワーズ、そして新橋駅近くの汐留や錦糸町、横浜のみなとみらい地区などで建設された有名マンションの数々だ。いずれも、鳴り物入りで分譲が始まり、話題となった。それらは、すべて名マンションとして中古市場で高い人気を保っている。

つくり手が精力を注ぎ込んだ作品は、歴史に残る銘品となりやすい。マンションも同様ということだろう。

インプレッション2——湾岸エリアで希少な「駅近」大規模超高層マンションである

「シティタワーズ東京ベイ」には、もうひとつ大きな特徴がある。

湾岸・有明エリアに建設される大規模超高層マンションであるとともに、他の湾岸マンションにはない特性を備えていること。その特性こそが、2017年9月から契約を開始して1年余りで600戸もの住戸が売れた最大の理由だと考えられる。

その希少な特性とは……。

ずばり、「駅近」であることだ。

意外なことに、有明や東雲、豊洲といった湾岸エリアには、駅から歩いて10分以上のマンションが多い。最寄りの鉄道駅までバスを使うマンションもある。もともと、湾岸エリアは東京駅や銀座界隈まで5km程度以内という都心近接の場所。大手町や銀座にも自転車でも行きやすいので、「便利な場所」のイメージがある。「便利な場所」であるのは事実なのだが、駅から遠いマンションが少なくないのだ。

そのなかにあって、「シティタワーズ東京ベイ」は、東京臨海高速鉄道りんかい線国際展示場駅まで徒歩4分で、ゆりかもめ有明駅まで徒歩3分。それも、ペディストリアンデッキや陸橋など歩行者専用道路を歩いて4分と3分なので、早く、安全だ。

湾岸エリアの事情を知っている人ほど、この「駅に近い」特性に飛びつく。そいういうマンションは少ないことを熟知しているからだ。

加えて、「シティタワーズ東京ベイ」では、東京メトロ有楽町線豊洲駅まで直行する住人専用のシャトルバスを運行する計画があるし、東京駅や銀座界隈への路線バスも利用しやすい。湾岸エリアにあって、真の「便利さ」を追求しているマンション、それが「シティタワーズ東京ベイ」だと評価される。

インプレッション3——便利であることに加えて、将来性の高い立地でもある

「シティタワーズ東京ベイ」の建設地は、銀座から4.6km、新橋から4.7km、東京駅から5.2kmと都心中枢に近い。建設地の横には現在建設中の環状2号線があり、環状2号線が開通すれば、新橋や虎ノ門、赤坂、六本木方面へも直結する。その環状2号線にはBRT(バス高速輸送システム)が運行される予定になっており、鉄道と同様に使える新しい交通手段として期待されている。

湾岸は「都心に近く、便利な場所」なのだが、居住人口が多く、都心に向かう電車は混雑する。その混雑さえなければ、と思う“湾岸人”は多い。そこで、期待されるのが、新しい交通手段であるBRT。BRTができれば、相対的に電車の混雑度が緩和される、という効果も期待できるだろう。

現状、りんかい線を利用すれば、渋谷駅まで19分、新木場駅で京葉線に乗り換えれば東京駅へ12分(通勤時13分)。また、羽田空港第1ビルまでは天王洲アイル駅で東京モノレール区間快速に乗り換えて19分(通勤時22分)となる。

現状でも十分便利だが、将来さらに便利になる場所に建設されることもまた「シティタワーズ東京ベイ」の大きな立地特性といえる。

インプレッション4——「外国人と共に暮らす」という、未来の東京を象徴する街となる

「シティタワーズ東京ベイ」が位置する臨海副都心は、東京の7大副都心のひとつであり、最も新しく、最大面積の副都心だ。他の副都心と比べて圧倒的に緑が多く、公園が多いのも特徴。住みよい場所であるだけでなく、国際ビジネスの拠点を整備する国家戦略特区であり、国際競争力向上を目指すアジアヘッドクォーター特区、そして特定都市再生緊急整備地区にも指定され、グローバルなMICE・観光拠点への発展も見込まれている。

日本と東京都は、外国企業と外国人観光客を呼び込み、新たな飛躍を目指しているのだが、その拠点となる場所というわけだ。

「シティタワーズ東京ベイ」は、その流れに乗ったプロジェクトといえる。

同マンションが建設される有明エリアではすでに2000戸もの住宅が分譲され、この地で生活を営む家族が増加。休日には親子連れの姿が多く、「有明が地元」という声も聞かれるようになった。多くの人たちの生活が根付き、街が成長しているわけだ。

これから、ますます活気が出る、注目が集まる、という場所に住むことは大きな魅力となる。ちなみに、最寄りの江東区立有明小・中学校は「施設一体型の小中連携校」。厳密にいうと小中一貫校ではないが、それに近い性格があり、児童と生徒の交流や教職員の協力体制もよい、と評価が高い。

校舎は最新の鉄筋コンクリート造だが、温かみのある学校であることも、子育て世帯にはほほえましい。

都心に近くて、緑が身近。そして買い物やコンサートの楽しみが豊富で、国際色豊か。さらに、2020年東京五輪では、周囲でいくつもの競技が行われるなど、華やかな話題が多い。そんな場所、日本中探してもめったにない。

“めったにない”と思われる場所の大規模複合開発マンションが、「シティタワーズ東京ベイ」なのである。

インプレッション5——免震構造を採用し、間取りの工夫も豊富。居住性の高さも特徴に

「シティタワーズ東京ベイ」の建物は3棟に分かれ、地上33階建てが2棟で、地下1階地上32階建てが1棟の構成。すべてに免震構造が採用され、地震の揺れを軽減させるマンションとなる。

建物の南側は道路と東京臨海防災公園、がん研究所有明病院があるので、眺望・採光に恵まれる。将来にわたって、その眺望・採光のよさは変わらないだろう。一方、北向きであれば、都心の夜景を楽しむことができる。近年、「超高層は夜景が重要」という認識が強まっている。その夜景派には、たまらない眺望が実現するはずだ。

エントランスはホテルのロビーを思わせる2層吹き抜け。玄関キーをバッグやポケットに入れておけばオートロックが解除されるハンズフリー方式が採用される。

キッチンにはディスポーザー(生ゴミ粉砕処理機)と食器洗い乾燥機、天然石カウンタートップを標準設置。浴室にはミストサウナ、タンクレストイレなどとひとクラス上の設備を備える。

加えて、開放的な室内を実現するのも、同マンションの特徴。LD部分の天井高は最大2.6と高く、ワイドスパンの採用ですべての居室を開口部側に設置————つまり、すべての部屋に窓が付く。バルコニー側の柱を極力住戸の外に出すアウトフレーム設計で、室内の有効面積を拡大。収納スペースを多く設置する、といった住み心地重視のプランニングが行われる。

インプレッション6——今後の価格上昇を想定し、狙い目のマンションとなる

今、首都圏のマンションは価格上昇期に入っている。山手線内側を中心にした都心エリアでは、5億円、10億円というとんでもない価格のマンション住戸も登場しはじめた。その価格上昇は郊外に広がり始めている。

この先、2020年東京五輪の後には大きく値下がりすると予測する人もいるのだが、私はその予測に疑問を持っている。というのも、過去、五輪を開催した国で「五輪まで上昇し、その後一気に下がった」という国はないからだ。

前回1964年の東京五輪のとき、そしてソウル五輪の韓国、北京五輪の中国では、五輪の直後半年くらい経済と地価が下がったがすぐに持ち直して高い水準を続けた。6年前にロンドン五輪を開いたイギリスは、息継ぎすることなく、6年経った今も地価上昇を続けている。五輪を開く国はインフラ整備を行い、それが経済を後押しするので、「一気に下落」とはならないのだ。

日本でもリニア中央新幹線、新東名高速道路、首都高都心環状線の造りかえ……大プロジェクトが五輪後も続くことになっており、それを考えれば「五輪後に一気に下がる」という説に首をかしげざるを得ない。

これから、長い価格上昇期が続くと考えれば、7大副都心のひとつであり、アジアヘッドクォーター特区、そして特定都市再生緊急整備地区に位置する「シティタワーズ東京ベイ」の魅力はさらに増す。

まさに、注目のマンションである。