2018年11月9日取材
シティタワー銀座東 (住友不動産)
インプレッション1
—— 江戸時代は大名屋敷だった場所の大規模超高層。東京駅、日本橋、銀座にも歩いて行ける

地上22階建ての大規模超高層マンション「シティタワー銀座東」の建設地は中央区湊二丁目。江戸時代、建設地には松平阿波守の屋敷があり、周囲には大名屋敷が並んでいた場所だ。地名の「湊」は、江戸地図では「本湊町」と記されており、歴史の長さを感じさせる。

現在は、交通利便性も高く最寄り駅は東京メトロ日比谷線八丁堀駅とJR京葉線八丁堀駅でいずれも徒歩5分。有楽町線新富町駅から徒歩7分となる。そして、銀座や東京駅、日本橋に近く、3箇所すべてに歩いて行けるのも注目すべき立地特性となる。

たとえば、地下鉄の銀座一丁目駅へは徒歩15分。東京駅八重洲口へは約1.4kmの距離で歩けば20分だ。地下鉄の日本橋駅は約1.2kmで徒歩18分となる。これなら、通勤も買い物も自転車で、という人も居るだろう。自転車で都心の生活を満喫できるとは、なんともうらやましい立地である。

一方で、湾岸の晴海や有明、豊洲も生活圏にできる立地であるため、2020年東京五輪を身近に感じることができる。といっても、発展・進化する湾岸エリアを横目で眺めるだけではない。じつは、「シティタワー銀座東」の建設地も、大きく生まれ変わる場所に位置している。建設地はスケールの大きな区画整理事業の一部にあたる「湊二丁目東地区第一種市街地再開発事業」地内となる。

一帯が大きく生まれ変わっている場所で、将来への“伸びしろ”が大きい。つまり、これからますます便利に、そして活気が出てくる場所に位置している……これは、注目すべき特徴といえる。

たとえば、「シティタワー銀座東」の隣接地には、2018年3月にスーパーマーケットがオープンした。同マンションからは20m徒歩1分と近い。今後、住民が増えれば、飲食店や各種ショップはさらに増える。となれば、エリアの注目度が上がり、マンション相場も変化しそう。そんな将来の楽しみがあることも、同マンションの立地で注目すべきポイントである。

インプレッション2——想像される以上に大きい、中央区の内陸側に立地するマンションの価値

「シティタワー銀座東」の建設地は、湾岸の埋め立てエリアではなく、中央区の内陸側。江戸時代からの陸地であることに安心感を覚える人も多いだろう。

その都心内陸部では、新築マンションの数が減っている。なかでも中心地に位置する千代田・中央・港の都心3区では、新規分譲されるマンション数が激減。大規模マンションも超高層マンションも希少になっている。その背景には、定住人口が十分に増えたことがある。

これまで、中央区は定住人口を増やすため、マンション建設に関して高さや容積率を緩和してきた。結果、同区は平成17年から22年の国勢調査で、人口増加率が23区内で1位、全国でも2位の人口増となった。加えて平成27年度各行政区世論調査では、「継続して住み続けたい」場所として、中央区は23区中1位。人口が増え、定住指向が強い場所になっている。

人口が増えた結果、これ以上の人口増加は不要と、分譲マンションの規制緩和を見直す動きが出ている。「シティタワー銀座東」は、今後数が少なくなる中央区内陸側の新築マンションでもあるわけだ。

新築マンションの数が減る一方で、中央区に対する注目度は高まっている。 その理由は、日本政府と東京都が外国企業の誘致に積極的であるから。外国企業を誘致するためには、都心部にオフィスビルやホテルを増やす必要がある。外国企業の商習慣に合わせ、ホームパーティが開けるくらい広い賃貸マンションも必要だ。そのような施設を建設するのに、中央区は絶好の狙い目となる。

現在、中央区をはじめ、千代田区、港区といった超都心エリアではオフィスビル、商業ビル、賃貸マンション、ホテルの建設が盛んに行われている。オフィスビルや賃貸マンション、ホテルなどを建てるため、非常に高い値段で土地が売買されるため、分譲マンションを建設しにくい、という経済的な理由も生じているわけだ。

外国人を呼び込もうとする動きはこれからが本番。そして、2020年東京五輪の後も続いてゆく。東京五輪後にリニア中央新幹線が開業し、新東名高速道路が全面開通。首都高都心環状線の作り替えも行われる。超都心の地価上昇とそれに伴う新築分譲マンション価格の上昇は東京五輪の後も続くと考えられる根拠がそこにもある。

「シティタワー銀座東」は、東京五輪の10年先、20年先を見越しても魅力の多い場所に建設されるマンションといえる。

インプレッション3——矛盾する2要素を併せ持つ立地でもあることも、注目すべき立地特性

「シティタワー銀座東」の建設地にはもう一つ「住環境がよい」という特徴も備わっている。

マンションの立地で重要なのは、「利便性」だけではない。特に子育てをするファミリー層にとっては、周囲の落ち着きや小学校、公園への近さ、病院の利用しやすさなど「住環境のよさ」も気になるところ。しかし、この「住環境のよさ」は必ずしも「利便性の高さ」と両立しない。都心部や駅に近い場所など「利便性の高い」場所は建物が密集し、身近に公園や小学校などを探しにくいことになりがちであるからだ。その点、「シティタワー銀座東」の立地には、住環境の面でいくつもの利点がある。

建設地から徒歩1分に、2012年に建て替えられたばかりの区立中央小学校・中央幼稚園(幼稚園は徒歩2分)がある。同小学校は可動床採用の温水プールや開閉ドーム屋根付きの屋上校庭など最新施設を備え、日本国内でも最先端の小学校といえる。さらに、隅田川テラスや鉄砲州児童公園が近く、身近に潤いのある生活が実現。聖路加国際病院も現地から徒歩7分であり、子育てにも向く住環境が備わっていると評価される。

東京駅まで約1.4kmの場所で、住環境のよさを備えて、子育てしやすい……つまり、利便性と住環境のよさという2つの要素を併せ持つ希少な立地と評価されるわけである。

インプレッション4——ヴィンテージ風デザインで、共用のサービス・セキュリティにも力が入れられる

「シティタワー銀座東」は建物の外観デザインも秀逸だ。モダンさや機能美を追求するのではなく、風格を備えたクラシカルな印象で、「ヴィンテージ風」ともいえるデザインになる計画だ。ガラス面が多く、縦横のラインがはっきりして、ロンドンやシカゴに残る歴史ある建物のような風情……これは、非常に好ましいデザインと評価される。

というのも、今見てクラシカルなデザインは、50年後も60年後もクラシカルな味わいのよさを保ち続けると考えられるからだ。

時代を超越したクラシカルデザインは、流行遅れにならない。となれば、「あそこに住んでみたい」と思う人がいつの時代も多くなり、マンションの資産価値を保つ要素となるはず。じつに、賢い外観デザインの工夫といえる。

「シティタワー銀座東」は全492戸という大規模のスケールメリットを活かし、共用施設が充実するのも特徴だ。21階にスカイラウンジを設け、オーナーズ・スイート(ゲストルーム)を2室設置。コンシェルジュが配置されるなど、サービス、セキュリティにも力が入れられる。

敷地内には樹木が多く、隅田川沿いの緑と連続する印象の空間になるはず。エントランスは一歩奥に入った場所に設置され、2層吹き抜けのエントランス空間には光柱を随所に設置。イタリア製の深い緑色のタイルもあしらわれ、ホテルの入り口を思わせる。

「シティタワー銀座東」はデザインのよさで、長く愛し続けられるマンションになるはずだ。

インプレッション5——1LDK〜3LDKで、住戸バリエーションが豊富。実際に暮らしやすい住戸を実現

「シティタワー銀座東」は、全492戸で、間取りは1LDK〜3LDK。変形の間取りがなく、住戸バリエーションが豊富に用意される計画だ。主力は55m2から65m2程度の2LDKとなり、角住戸は73m2から84m2クラスの3LDK。格段に広い住戸を設置する予定はなく、実需層向きに、現実的で暮らしやすい間取りがそろえられる計画である。

ホテルのような内廊下方式を採用し、各フロアにゴミ置き場が設けられて24時間ゴミ出しOKとなる予定。住戸内設備では、ディスポーザー(生ゴミ粉砕処理機)や食器洗い乾燥機を標準設置し、システムキッチンには天然石カウンター、そして浴室のミストサウナも標準設置となる。

さらに、2LDK〜3LDKの住戸に眺望のよさを満喫するための窓「ダイレクトスカイビュー」が設置される。これは床面近くから天井近くまでの大型窓で、都心方向の夜景が広がる住戸が多くなる計画である。

「シティタワー銀座東」は、便利な都心部で居住性重視のマンションと評価される