2018年2月8日取材
ソライエ草加松原シティテラス (住友不動産、東武鉄道)
インプレッション1——南向き中心で全戸70m2以上。それでいて価格は……

「ソライエ草加松原シティテラス」を取材して、まず私が注目したのは、「南向き中心の70m2超3LD・Kが2700万円台から」という価格設定。3LD・Kが2700万円台からということは、3000万円台の前半で購入できる3LD・Kが多くなる……23区内や郊外拠点都市で「70m23LDKが7000万円以上」という場所が増えている現在、どこかほっとするような価格設定である。

しかも、この価格設定で、不便なマンションというわけではない。

建設地から徒歩8分の東武スカイツリーライン「獨協大学前」駅から電車に乗れば、「北千住」駅まで12分、「東京」駅まで29分という近さだ。

この場所で、この価格設定ならば、住宅ローンの返済に苦しまずにマイホームを取得できるという人が多いだろう。これは、非常に魅力的だ。

「マイホームを無理のないローン返済で購入できる」ことがもたらす恩恵は大きい。

たとえば、子供の教育にお金をまわすことがしやすいだろう。夏休みを利用して長めの家族旅行をして、楽しい思い出をつくることも可能だ。

高額の住宅ローンを返済しながら、子どもの教育にお金をかけ、家族全員で旅行に行くことが、どれほど大変なことか。

無理めのローンを組んで都心のマンションを買えば、将来の資産になりやすい。が、無理のないローンで郊外のマイホームを買い、子どもに授けた教育もまた誇るべき資産、家族旅行の思い出だって立派な財産だ。その教育や思い出づくりにお金をかけても相続税や贈与税をとられることはない。また、兄弟で相続争いの原因になることもない。わるくない話である。

南向き中心の70m2超3LD・Kが2700万円台から、という「ソライエ草加松原シティテラス」は、家族の可能性を広げてくれるマンションである。言い換えれば、家族の「これから」を大事にして行こうと考えている人たちにお勧めしたいマンションでもある。

さらに、「ソライエ草加松原シティテラス」の建設地には、子育てファミリーに適した立地特性がある。

インプレッション2——ファミリー世帯にふさわしい穏やかな街である

「ソライエ草加松原シティテラス」の建設地は、もともと日本住宅公団(現・UR都市機構)が昭和30年代から大規模な街づくりを行った場所だった。

約6000戸の住宅がつくられ、昭和30年、40年代には「東洋最大規模」とされた草加松原団地である。東武スカイツリーライン「獨協大学前」駅の西口側で、その西口を出ると、驚くことが二つある。

一つは、駅前ロータリーや交番、商業施設、そして幅の広い歩道など新しくつくられたものが多いことだ。公立の小学校や保育園、総合病院などにも新しい建物が目立つ。松原団地は昭和37年(1962年)から入居が始まったので、住宅地としての歴史は古い。にもかかわらず、街が新しいのだ。

理由は、古くなった団地の建て替えで、約54ヘクタールに及ぶ新しい街づくりが進んでいるから。古くなった住宅が建て替えられ、駅周辺の整備も進行。その新しい街の早い段階に登場するのが「ソライエ草加松原シティテラス」。“長い歴史を持ちながら新しい街”に最初から住むことができるわけだ。

もう一つ、私が驚いたのは、駅の近くから緑が豊富という点だ。

西口から続く幅広の歩道には街路樹が2重に配されている。その歩道を歩くと、駅から100mほどで公園があった。公園にも幹の太い木が多かった。新しい街づくりでは、「緑豊かな住宅地」の趣を引き継ぎ、公園を随所に配置。それまで育ってきた樹木も極力残す方針がとられた。だから、「駅に近いのに公園がある」「新しい街区なのに、すでに大きく育った樹木がある」という特徴が生まれた。いずれも、両立しにくい要素。そして、子育てファミリーにとって好ましい条件となる。

駅の西口側には獨協大学キャンパスもあり、学生とともに育ってきた街という特性もある。この歴史から2017年4月に駅名が「松原団地」から「獨協大学前」に変わった。新しく生まれ変わる街に合わせ、駅名も一新されたわけだ。

インプレッション3——あらゆる世代にとって暮らしやすい街である

私はマンションの立地を評価するとき、いくつかのチェックポイントを持っている。「小・中学校に通学しやすい」「保育園が近くにある」は子育て層にとって大切な要素。それだけでなく、「駅までの道が平坦で安全」なことや「スーパーマーケットまで近い」こと、そして「病院を利用しやすい」ことも重視している。

それらは、子育て世代はもちろん、シニアにとっても好ましい条件となる。

高齢になり車の免許を返上すれば、歩くことが生活の中心になる。会社勤めをリタイアしても、買い物と通院は最後まで残る仕事。だから、長く住み続けるうちに、駅やスーパーマーケット、病院まで平らな道で安全に歩きやすい場所のマンションが好ましくなるというわけだ。

「ソライエ草加松原シティテラス」の建設地は、駅から徒歩8分で平坦な歩道を歩くことができる。建設地周辺にスーパーマーケットが複数あるし、病院も豊富。最寄りの小学校、保育園、そして幼稚園も新しい。公立の図書館やスポーツ施設まであるため、小さな子どももシニアも暮らしやすい。

しかも、駅から街路樹付きの歩道が確保され、その幅が広い。車道よりも歩道のほうが広い場所もある。これも安全に暮らせる街のポイントだろう。

さらに、私が取材に歩いたとき、車の通行量が少ないと感じた。その理由は、「獨協大学前」駅の東口側と西口側を結ぶ道路が少ないことがありそうだ。駅から離れれば東西を結ぶ車道がある。しかし、駅の周辺は歩道のみ。それで、駅のまわりの住宅地には車が少なかったのかもしれない。これもまた、同マンションの建設地が備える長所となる。

インプレッション4——大規模のスケールメリットで共用施設、サービスが充実

「ソライエ草加松原シティテラス」は、全310戸の大規模マンションだ。その計画地は、A街区からD街区まで4つに分けられる地区計画のB街区に位置する。B街区は「駅前都市型複合住宅ゾーン」としてすでに小学校や保育園などが新設されたA街区を除くと、最も駅に近いポジションであり、生まれ変わる松原団地のほぼ中央ゾーンでもある。

マンションの敷地はきれいな四角形をしており、すべての辺が公道、もしくは歩道空地に面している。開放感のある敷地と言える。

そして、敷地の67%がオープンスペースとなり、敷地内に設けられる203台分の駐車スペースは約80%が平置き式となっているも特徴だ。

ゲストルームやキッズルーム、洗車スペース、ペアレンツサロン、ペットの足洗い場など共用施設が充実するのは、大規模マンションだからこそ。建物の外観は白と黒を基調にしたスタイリッシュなデザインで、タイル面、ガラス面が多い。マンションの顔となるエントランスも豪華だ。

タイル・ガラスの多い外観、立派なエントランスを私は高く評価する。というのも、タイル、ガラスは経年変化を起こしにくく、長い年月を経て風合いを増す素材であるからだ。これらは、将来、中古で売却するとき、魅力を上げる効果を発揮する。

住人にとって大きな財産となる外観、エントランスである。

インプレッション5——70m2超の3LDK中心で、設備仕様のレベルも高い

このところ、首都圏の新築マンションを取材すると、専有面積が70m2を切る3LDKに出会うことが多くなった。狭くなった分、工夫を凝らして居住性を損なわないようにしているのだが、問題は収納スペースの量。専有面積が小さくなると、どうしても収納スペースが不足しやすい。そこで、今、マンションを買うときは、収納スペースが十分かどうかを努めてチェックしたい。

「ソライエ草加松原シティテラス」は70m2超のゆとりある3LD・K中心で、バルコニーに面した柱を外に出すアウトポールの工夫も採用されるので、住戸内のゆとりが大きくなる。実際、住戸内には収納スペースが多く、ウォークインクローゼットと納戸がすべての住戸に付く、これは、専有面積にゆとりがあることで実現するもの。暮らしやすい間取りと評価される。

もうひとつ注目したいのは、設備仕様のレベルが高いこと。窓にはペアガラスサッシが入り、LDには床暖房、キッチンにはディスポーザー(生ゴミ粉砕処理機)が標準設置となる。

インプレッション6——今後の価格上昇を想定し、狙い目のマンションとなる

今、首都圏のマンションは価格上昇期に入っている。山手線内側を中心にした都心エリアでは、5億円、10億円というとんでもない価格のマンション住戸も登場しはじめた。その価格上昇は郊外に広がり始めている。

この先、2020年東京五輪の後には大きく値下がりすると予測する人もいるのだが、私はその予測に疑問を持っている。というのも、過去、五輪を開催した国で「五輪まで上昇し、その後一気に下がった」という国はないからだ。

前回1964年の東京五輪のとき、そしてソウル五輪の韓国、北京五輪の中国では、五輪の直後半年くらい経済と地価が下がったがすぐに持ち直して高い水準を続けた。6年前にロンドン五輪を開いたイギリスは、息継ぎすることなく、6年経った今も地価上昇を続けている。

五輪を開く国はインフラ整備を行い、それが経済を後押しするので、「一気に下落」とはならないのだ。

日本でもリニア中央新幹線、新東名高速道路、首都高都心環状線の造りかえ……大プロジェクトが五輪後も続くことになっており、それを考えれば「五輪後に一気に下がる」という説に首をかしげざるを得ない。

これから、長い価格上昇期が続くと考えれば、3LD・Kが2700万円台からという「ソライエ草加松原シティテラス」の価格設定は魅力的だ。

このように、便利な場所で価格を抑えたマンションは、今後、急速に姿を消して行くと、私はみている。そのきっかけになるのが消費税の税率アップ。予定では平成31年10月1日から、消費税は8%から10%に上がる。「大きな買い物は、消費税が上がる前にしておきましょう」と騒がれ出すのは、その1年前。今年の秋頃からだ。その動きがでるまでが、納得価格のマンションを買うチャンスだと私はみている。

「ソライエ草加松原シティテラス」は、まさにその対象となるマンションである。