ガーデンクロス東京王子(三菱地所レジデンス、関電不動産開発、JR東日本都市開発)

2021年5月取材

ガーデンクロス東京王子 (西日本鉄道、三菱地所レジデンス、関電不動産開発、JR東日本都市開発)

住宅評論家・櫻井幸雄が、分譲中マンション、もしくはこれから販売開始されるマンションをスマホ片手に取材。建設地と最寄り駅、そして販売センターを歩き回り、「どんなマンションなのか」「注目すべきポイントは」を調べる。

説明中の動画はコメント入りで、動画中にだけ出している情報もある。ぜひ、音を出して視聴いただきたい。

今回、調査するのは、今話題の場所……。

2021年のNHK大河ドラマ「晴天を衝け」で、主人公、渋沢栄一が東京での住まいを構えたのが、この街。

東京都北区の王子駅……駅からみえる、渋沢栄一の邸宅があった飛鳥山公園は、標高25.4mで、東京で一番低い山。無料で乗車できる飛鳥山モノレール「アスカルゴ」も楽しげだ。

そして、JR王子駅には「親水公園口」という風情あふれる出入口もある。

一方、王子駅のメイン出入り口となる北口は、街のスケールが大きい。

今回、現地調査したのは、その王子駅を最寄りとするマンション。北区王子駅エリアで最大級となる全300戸となり、販売開始から半年ほどで150戸以上を供給した「ガーデンクロス東京王子」だ。
2021年5月、同マンションの建設地と販売センターを現地調査した。

「ガーデンクロス東京王子」の建設地はどんな場所?
━━最寄り駅・王子の使い勝手、そして、街の将来性、マンション建設地の環境などを歩いて調査した。

調査1 王子駅の都心アクセスを確認

JRの王子駅は、JR京浜東北線で東京駅から直通16分。東京駅からの距離は9㎞ほどで、東京駅からの距離でいえば、中野駅や三軒茶屋駅、大井町駅とほぼ同等だ。
JR京浜東北線の本数は非常に多く、駅のホームに掲げられた時刻表は早朝と深夜の時間帯のみ表示。

朝7時台から22時台はほぼ2,3分おき(希に5分おき)で電車が来るため、時刻表に表示されていないのである。

JR京浜東北線王子駅の近くには、東京メトロ南北線と都電荒川線の駅もある。

東京メトロ南北線を利用すれば、王子駅から飯田橋駅へ13分、永田町駅へ19分など、都心中枢部へのアクセスがよい。
加えて、東京メトロ南北線沿線には、有名校が多いのも子育て世帯の注目を集めている。たとえば、東大前駅には、東京大学本郷キャンパス、飯田橋駅には桜蔭学園、市ヶ谷駅には法政大学や暁星学園、白百合学園、四ツ谷駅には上智大学……子育て世帯にとって好ましい路線でもある。

まとめ

王子駅は、東京駅から9㎞圏。王子駅は中野駅や三軒茶屋駅、大井町駅と同距離となる。
JR京浜東北線で、王子駅から東京駅まで直通16分。
東京メトロ南北線を利用すれば、飯田橋駅まで13分、永田町駅まで19分。
南北線沿線には有名な学校が多く、子供を通わせやすい。
じつは、JR京浜東北線と東京メトロ南北線は、朝の通勤時間帯の混雑度が緩やか。首都圏では、通勤が楽な路線の代表格ではないか、というのが私の実感である。

調査2 「ガーデンクロス東京王子」の建設地を確認

「ガーデンクロス東京王子」の建設地は、京浜東北線王子駅から徒歩9分。東京メトロ南北線王子駅から徒歩10分、都電荒川線王子駅前駅から徒歩11分となる。
注目点は、それだけではない。

私が考える王子の注目要素
注目要素1 老朽化した北区役所の建て替え準備が進められ、王子駅の東側にある国立印刷局王子工場用地の一部が新庁舎建設予定地となっている。
注目要素2 区役所建て替えに伴い、王子駅周辺の「まちづくりグランドデザイン(案)」が策定され、「王子」の街が新しく生まれ変わる日が近づいている。
注目要素3 生まれ変わる日が近いが、今はまだ新築分譲マンションが割安な価格設定になっている。

王子駅から建設地に向かって歩いてみた。

すぐに「国立印刷局 王子工場」がある。
ここが北区役所の移転予定地だ。

北区役所の移転予定地を地図で見てみよう。

駅前にあった住居表示街区案内図で、北区役所の移転先予定地を示す。
広大な国立印刷局王子工場の半分ほどが区役所新庁舎の予定地となる。
移転に伴い、王子駅周辺は大きく様変わりすることが予想される。

続けて、「ガーデンクロス東京王子」の建設地近くを歩く。
北区役所新庁舎建設予定地の近く、まちづくりグランドデザインにおいては「次世代 住・工業複合ゾーン」と位置づけられる場所が「ガーデンクロス東京王子」の建設地だ。

「ガーデンクロス東京王子」から学区の区立堀船小学校まで徒歩3分、北区立堀船中学校まで徒歩4分と近く、安心して通わせられる。

まとめ

北区役所の移転が予定されている。
王子駅周辺の「まちづくりグランドデザイン(案)」も策定されている。
これから、王子駅周辺がどう変わってゆくか、楽しみ。
一方で、まだ王子駅周辺はマンション価格が抑えられている。
同じ北区の赤羽駅周辺相場と比べると、東京駅寄りの王子駅周辺のほうが3LDKで1000万円程度安い、というのが私の相場観だ。

「ガーデンクロス東京王子」の建物を検証
━━王子駅近くの販売センターを訪ねて、建物完成予想模型とモデルルームをじっくり見学。建物の特性と商品企画を調べた。

販売センターは王子駅に近い。

調査3 建物完成予想模型で、建物の特徴を確認

「ガーデンクロス東京王子」は、全300戸の大規模マンション。
その建物完成予想模型は、情報の宝庫だ。
模型をみることで、いろいろなことがわかってくる。

まず、注目したいのは、共用棟と中庭。
共用棟は住宅棟とは離れ、独立した建物になり、ガーデンラウンジやパーティルーム、ゲストルーム、ジャパニーズルーム(和室)、コワーキングスペース、ファミリーラウンジなど7つの共用施設が設けられる。

中庭は、セキュリティラインの中。つまり、マンションの住人以外は勝手に入ることができない空間になっているので、安心して子供を遊ばせることができる。

駐車場は、すべて平置き式。駐車装置を用いないことで、毎月の管理費、修繕積立金を抑える効果も生まれる。

外観デザインは白を基調に、豪華客船をイメージしたものになる。

1万㎡を超える広い敷地で、1500㎡を超える緑地を確保するのも、「ガーデンクロス東京王子」の特徴だ。

「ガーデンクロス東京王子」は、北区で初のABINC認証を取得したマンションになる計画だ。一般社団法人いきもの共生事業推進協議会が認定するABINC(エイビンク)=生き物共生事業の認定は、敷地内に緑を多くし、自然豊かな住環境を目指していることの証となる。
まとめ

「ガーデンクロス東京王子」は、敷地面積1万㎡超で、全300戸の大規模マンション。
独立した共用棟を備え、7つもの共用施設を備える。
部外者の浸入を制限する中庭を持ち、安全な遊び場、くつろぎの場が提供される。
駐車場はすべて平置き式で、管理費、修繕積立金を抑える効果がある。
毎月の管理費・修繕積立金は70㎡前後の3LDKで2万円前後(インターネット使用料を含む)の予定。
外観は白を基調にして、美しい。
敷地内の緑が豊富で、その緑は将来の財産になる。

調査4 モデルルームで住み心地を検証する

「ガーデンクロス東京王子」の住戸はすべて南向きとなる3LDKで、住戸の専有面積は70㎡前後。6000万円台前半から半ばの価格で購入できる住戸が多くなっており、1階で広い専用庭付き住戸もある。
設備仕様を含め、住戸の質は高い。

モデルルーム内で、まず注目したいのは、キッチン部分。すべての住戸で、フルオープンのキッチンを採用している。
これは、他のマンションでは、なかなか出会えない特徴だ。

下がり天井が少なく、すっきりした室内も高評価となる。

ウォールドアは開放感が大きい天吊り方式で、方立(ほうたて)も小さい。

すべての住戸にウォークインクローゼットが2つ付く。それも、同マンションの特徴となる。

広く、美しいトイレは、手洗い別で使い勝手もよい

一部の住戸には、マルチワークカウンターが設けられ、テレワークでも重宝しそうだ。

1階住戸に設定される専用庭付きプランは、とにかく庭部分が広い。23区内で、この庭は希少だ。

まとめ

「ガーデンクロス東京王子」全300戸は、すべて南向き。
そして、全戸70㎡前後の3LDKとなり、ゆとりあるプランニングとなる。
すべての住戸で、フルオープンのキッチンを採用。開放的な暮らしを実現する。
住戸は二重床で、下がり天井が少なく、すっきりしているのも建築上の特徴だ。
全戸にウォークインクローゼットが2つ付き、収納充実。
トイレ空間もゆったりし、リッチな空間となる。
プランによっては、マルチワークカウンター付きや広い専用庭付き住戸もある。
価格設定は、6000万円台前半から半ばの住戸が多い。

最後に

「ガーデンクロス東京王子」は昨年11月からガーデンコートの販売が始まり、半年ほどで全体の半数にあたる150戸が販売済みとなった人気マンションだ。
人気の理由は、王子駅からの都心アクセスのよさ、エリアの将来性の高さ、
そして、共用部の充実ぶり、住戸の広さ、価格の妥当性など……
総合的にみて、最良の選択と考える人が多かったからだろう。
2021年5月から、第2弾にあたるブライトコートの販売が始まった。

◆「ガーデンクロス東京王子」公式サイトはこちら

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